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浅谈房地产项目开发全过程成本控制摘要：过去几年,房地产业一直处于高速发展的阶段，市场完全处在卖方市场。但自2008年以来，由于受国际金融风暴的影响，房价一路走低，房产销售风光不再。政府提高企业融资的条件，和新的劳动合同法的出台，更加增加了企业的人工成本。多方面因素加重了房地产企业的压力。因此，如何进行企业内部环节的成本控制，即房地产开发全过程成本控制，已是目前摆在房地产企业的头等大事。 关键词：房产项目；工程造价：成本控制； 一般来说，房地产开发全过程包括：策划设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工验收阶段及保修阶段。因而房地产项目的全过程的成本控制包含：决策过程的成本控制，设计阶段的成本控制，施工过程的成本控制及竣工结算的成本管理。其具体执行的部门分别是公司的策划设计部门、工程建设部门和成本管理部门。因此，房地产开发项目的成本管理也是这三个部门分工协作的过程。 1、决策阶段的成本控制 房地产公司在取得项目后，一般由策划设计部门安排（或委托）进行市场调研并进行项目策划定位，以确定设计目标和方向。这是投资决策前基础工作的重要内容。投资决策阶段主要是进行可行性研究，是房地产项目投资决策的基础，它为项目决策和项目具体实施提供技术、经济、社会和财务方面的科学性评价依据，这项工作做得好，投资与效益就能形成良好的比例关系。否则，就会造成决策失误或投资失控。为了在决策阶段有效控制工程造价，必须做好以下三方面工作： 1.1有针对性地进行市场宏观环境、微观环境的调查与预测，分析目前房地产市场的销售状况，判断未来销售趋势，作出对某种房屋类型的市场容量、价格、竞争力分析和市场风险进行预测，确定开发适销对路的房子，即完成项目定位。 1.2 进行项目外部环境调查，通过广泛的调查研究，比较同类项目，进行功能分析及多方案比较，在充分的技术论证和经济评价后，最后确定技术先进、功能可靠、经济合理的项目建设方案，从而计算出较为准确、切合实际的设计阶段的目标成本。 1.3根据项目规划条件及可行性研究成果，科学地编制方案设计任务书。 2. 设计阶段的成本控制 工程设计是在技术和经济上对建设项目进行全面规划的过程。其质量的好坏，不仅决定着项目的艺术美，更决定着工程造价的高低。一些专家指出：设计费虽然只占全部费用的不到1%，但它对工程造价的影响程度可达到75%以上。 设计的成果首先是由设计院完成的，房地产公司策划设计人员要在过程中起沟通、协调、监控作用。因此，房地产公司如何介入及控制设计过程，充分发挥内外资源的能动性，是取得项目设计成本的关键。现阶段，房地产开发项目设计过程一般分为两个阶段：方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终成果分别是方案报建文件和施工图草图。必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工。因此设计过程的成本管理就是围绕着这两个最终成果展开的。 在设计阶段，如何对项目工程造价实施主动、积极的控制是设计师必须考虑的问题。要在设计阶段控制好项目工程造价可以从以下步聚进行管理。 2.1进行设计招标，选择设计单位及方案； 2.1.1.设计单位的选择 房地产公司策划设计部门根据投资估算和政府批准的规划设计条件，编制设计任务书和招标文件，由评标专家依据科学的评标办法，评定设计方案的优劣，择优确定中标方案也就是确定了设计单位（该方案仅为基本方案）。 2.1.2..设计方案的优化 由于中标的方案仅仅相对于所有投标方案而言是优秀的，但并一定就是理想的最终方案。而未中标的方案也有其优越的地方。所以建设单位需要对中标与未中标方案进行重新整合，“去其糟粕，取其精华”，即进行优化。一般做法为：房地产公司策划设计部牵头，召集团内部相关部门和设计院及外聘专家等，对基本方案进行多轮次的研讨、论证及经济指标的测评，完成方案的优化。优化后的方案不仅仅在技术上先进可行、功能上满足需要、使用上安全可靠，还要是经济上最合理的。只有这样，才能促使设计单位努力提高自身素质，在工程设计方案中巧妙构思，精雕细琢，以实现在方案设计阶段把工程造价控制在投资估算的范围内。 优化方案重点考虑两方面因素：第一，基础选型。基础部位的项目工程造价往往对整体工程造价起着举足轻重作用。因此设计师应对工程地质勘察报告进行仔细研读，进行多方案分析对比，对基础类型达到在技术上安全可靠和经济的合理性。第二，对立面外观主要材料及设备选型，除考虑节能要求外，还要进行性价比分析，这个环节要求房地产公司工程建设部和策划设计部及成本管理部人员全程协作，在保证品质的前提下，节约成本。 2.2推行限额设计 分解投资和工程量是实行限额设计的有效途径和主要方法。它是将上阶段设计审定的投资额和工程量先分解到各个专业，然后再分解到