海南省房地产市场现状及发展趋势.docVIP

海南省房地产市场现状及发展趋势摘要:国际旅游岛建设文件出台后,海南省房地产市场出现异常变动。本文分析了当前海南省房地产市场运行中出现的新状况、新特点,对整个房地产形势作出基本判断,并就存在问题、房地产市场发展与国际旅游岛建设间存在的差距、如何向国际旅游岛建设要求转型等提出相应的政策建议。 关键词:海南;房地产市场;国际旅游岛 中图分类号:F293.33 文献标识码:A 文章编号:1003-9031(2010)06-0037-05DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2010.06.10 2010年年初,海南省房价短期内出现连续攀升的态势,其中固然带有一些盲目性,但不可否认价值回归的必然,如资源的稀缺性,房地产品质的提升,城市配套条件的改善以及市场巨大的开放性所致。 一、海南省房地产市场运行情况 (一)产品供给情况 2009年海南省完成房地产开发投资287.9亿元,同比增长44.3%,占全国房地产投资的0.79%。2010年1-3月,海南省完成房地产开发投资97.82亿元,同比增长1.4倍,高于全国35.1%的平均增速。其中,土地开发投资4.01亿元,同比增长4.2倍。从应付省外逐渐膨胀的购房需求来看,房地产投资速度是适当的。 2009年,海南省商品房施工面积1992.78万平方米,同比增长32.8%;新开工面积804.99万平方米,同比增长35.4%;竣工面积368.51万平米,同比增长75.01%。2010年1-3月,商品房施工面积1847万平方米,同比增长79.4%;新开工面积388万平方米,同比增长2.0倍;竣工面积86.0万平方米,同比增长35.0%。在建面积按照正常的生产周期1-2年后将陆续投放市场,以2010年1-3月份的销售速度静态估计需2年以上时间消化,因此,笔者认为未来产品供应是较充分的。 (二)市场销售情况 从2009年月度销售数据来看,房地产市场处于较为平稳的发展阶段,2009年全年海南省商品房销售面积560.34万平方米,销售总额351.0亿元,全年均价6264元/平米,分别较2008年增长50.5%、73.2%和18.8%。2009年海南省市场并没有呈现出独特性,与全国房地产市场的总体走势基本一致。而国际旅游岛建设文件的出台致使房地产成交放大、价格上扬。2010年1-3月,海南省商品房销售面积295万平方米,同比增长2.2倍,销售额286.34亿元,同比增长3.8倍,同比涨幅均居全国首位。 (三)房地产金融情况 2010年3月末,海南省房地产贷款余额372.40亿元,同比增长85.96%,房地产贷款在贷款总额中的占比为17.54%。其中,房地产开发贷款余额152.62亿元,同比增长136.09%;个人住房贷款余额195.81亿元,同比增长56.83%;2010年1季度,全省个人按揭贷款购房8914套,同比增长248.34%;发放按揭贷款36.84亿元,同比增长434.81%。新增房地产开发贷款占房地产投资的29.9%;新增个人房贷款占当期住宅成交额的13.04%;个人住房贷款逾期率为0.50%。 从以上几组数据可看出,海南省内金融机构介入房地产的程度并不深,房地产金融风险在可控范围。海南省房地产开发、销售很大程度依赖省外资金,包含部分内地金融机构的信贷资金,同时一些与房地产相关的资金跨省流动,其潜在的跨区域金融风险需引起关注。 二、海南省房地产市场的特点 (一)客户以外省居民为主,反映全国二套房特征 2009年,海南省房地产销售面积的76.1%、销售套数的82.5%由省外人士购买,其中,海口市和三亚市向省外销售面积的占比分别为50.9%和76.2%;销售套数分别为54.1%和79.4%,其他市县向省外销售的面积和套数占比均超过90%。海南省房地产市场外向程度高,具有热带海岛旅游房地产的属性,也反映了全国二套以上住房的特征。[1]2009年下半年以来,在逐渐回温的房地产市场气氛影响下,海南省居民成交放大,原因可能是高品质楼盘入市吸引了部分改善型购房需求,房价上升致使投资性购房增加。 (二)一次性付款比例高,按揭贷款比例较低 2009年,海南省商品房按揭贷款共21796套,占总销售数量的31.8%,商品房销售一次性付款套数占68.2%,其中,海口市一次性付款占58.2%,三亚市占82.3%,其它市县占90.6%。从高比例的现金支付房款情况看,超前消费的情况不突出,说明房地产市场交易的基础是稳固的,市场发展基本是良性的。 (三)投资性购房占比上升,资源保护问题浮出水面 据对典型楼盘购房者的随机抽样调查显示,2009年2-4季,各楼盘投资性购房比例依次为19.8%、20.9%和