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美国住房政策背景及二战后郊区蔓延摘 要：我们总是从城市规划的观点来看待空间的发展，但是事实上，城市空间的发展受到太多的因素的影响，规划反而不是重要的因素。正如美国二战后的郊区蔓延，很大程度上是受到住房政策的影响和引导。本文就是从一个新的视角――住房政策，来看美国二战后的郊区蔓延的问题。在郊区发展的过程中，FHA主导的住房抵押贷款、VA针对退伍士兵的住房政策、对有房户的税收补贴以及公共住房和城市更新运动，这些住房政策的内容构成和实施构成中的偏好是影响战后郊区发展的关键因素。 关键词：美国住房政策战后郊区蔓延 联邦住房管理局 有房户税收补贴 公共住房 一、引言 二战之后，美国城市出现了郊区化的浪潮。中产阶级逃离中心城市的恶劣的环境，大规模搬迁到郊区居住，随后制造业和办公等也开始外迁，郊区出现新的次级中心。城市从单中心的城市空间结构转变为多中心的城市地区空间结构，城市和郊区、农村的界限区域模糊，城市地区极大的扩张，城市人口居住异常分散，郊区以“蛙跳式”布局向外发展，整个城市地区呈现出低密度的蔓延状态。 对美国战后的郊区蔓延发展的影响因素很多，汽车产业的发展和战后高速公路的建设形成的以小汽车为主导的交通模式；美国中产阶级对郊区梦的渴望；美国和欧洲不同的国土面积、政治结构因素等等，通常也会将联邦政府的住房政策列为推波助澜的因素之一。 但是实际上，住房政策在其中的作用要重要得多。一种流行的观点从个人的购房决策角度来解释战后的郊区化，把其决策归结为消费者偏好的改变。但实际上联邦政府通过住房政策在消费者选择之前已经为他们划定了一个狭窄的选择范围，使得合理的选择都集中到了一个方向――就是到郊区选择独户住房居住。这一决策发生在个体的决策之前，影响了城市的发展方向。 二、二战后的住房短缺问题和住房建设的特殊意义 二战之后，美国大批退伍军人复员，总计超过1600万人，这些复员军人回来后面临结婚生子，带来婴儿的大量出生，使得美国住房需求大增。同时由于战争的影响造成的居民住房建设停滞，在战争结束后的住房数量远远不能满足人们的需求。住房短缺成为当时美国政府面临的主要问题。 当战后美苏进入冷战局面之后，建造住房不仅是现实需要，而且还多了制度竞赛的意味。杜鲁门总统曾经宣称：“在我们证明在我们的民主体制内可以为我们的人民提供像样的住房之前，我们怎么能指望在欧洲发扬民主呢”。而所谓“像样的住房”，在美国人看来，就是指独立的带有院落的住房，这显然是郊区生活的代表。这种住房区别于苏联那种集中居住的公寓式住宅。美国人讽刺那种集中式的住宅是“巢穴”。在这种背景下，在郊区建造独户住房、装配最新的设施，似乎有着爱国的意义。而美国的政府及住房政策偏好郊区和独户住房就不难理解了。 三、影响郊区发展的住房政策 1、FHA主导的住房抵押贷款 在美国郊区化的过程中，对其影响最大的住房政策是联邦住房管理局（FHA）对贷款出借商提供的住房抵押贷款保险，以此转移了出借商的风险，吸引他们投资于住房产业。FHA联邦政府的住宅抵押保险制度和住宅补贴制度极大地刺激了私人公司在住宅建筑方面的投资，推动了住宅建筑的发展。 在FHA的抵押贷款保险政策促进了美国住房产业的繁荣和住房建设量的极大增长的同时，其保险的“社区评估制度”则将这些新增长的建设都推向了郊区。在“社区评估制度”中，FHA全国的社区进行风险分级，以作为判断是否为其内的住房进行保险的标准。共分为A到D四级，社区的贷款风险逐级升高，得到贷款的可能性降低。通常的判断标准偏好新建的、独户的、白人的、郊区的社区，这样一来中心城市因为比较陈旧，且穷人和少数民族居多，因而大多数社区均为C级和D级，难以得到住房抵押贷款或者得到的贷款并不优惠，量少期短。大量的中产阶级从FHA的抵押贷款保险中获益，从而搬迁到了郊区。 2、VA针对退伍士兵的住房政策 1944年联邦政府出台的“退伍士兵权利法案”，对二战期间服役超过90天的退伍军人提供必要的经济资助，根据其服役时间长短和军职等提供退役金、教育培训补助金、失业救济金和住房贷款担保等，法案由退伍军人管理局 (VA)负责实施，VA为退伍士兵提供购买廉价住房的一半以下的贷款额。据统计，自1944年至1952年，VA向近240万二战退伍军人提供了住房贷款，从成立到1977年，退伍军人管理局发放抵押贷款9,877,113份，1955年最多，发放了643,226次。显然的这部分住房绝大多数位于郊区。 另一方面，由于住房的严重不足，住房贷款不足以解决问题，政府考虑为退伍军人建设住宅。政府从住宅成本以及用地方面考虑，将郊区作为复员军人的住宅首选地。并为此由国会专门拨款4亿美元以补助上述建房所需的建筑原材料的生产。此外，政府还批准了大量贷款，用