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房地产信贷收紧下地产企业融资探究【摘要】现阶段我国房地产企业融资模式相对单一，对于银行信贷的依赖依然严重，随着近期国家对房地产行业的调控力度不断加大，房地产企业，尤其是中小型房地产企业的融资更加困难，资金链变得更加紧张，这样如何进行有效的融资已经成为相关企业最为关心的问题。文章将针对我国房地产企业的融资渠道现状，结合发达国家的现有模式，探究房地产企业发展的可行性融资渠道。 【关键词】房地产 结构 融资渠道 一、融资渠道拓展的必要性 国家加强对房地产行业的调控力度是融资渠道拓展的直接原因。在经历多轮宏观政策调控之后,银行信贷不断收紧,融资门槛越来越高, 在现有贷款政策调控条件下, 房地产企业的融资问题已成为影响企业生存和发展的首要问题。近日，银监会下发通知，进一步明确银行需加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款监测，并加大对假合同、假按揭等行为和转按揭、假按揭等做法的打击力度。国家统计局数据显示，8月份全国房地产资金来源中，国内贷款进一步回落，仅871亿元，同时开发商1至8月自筹资金占比较1至7月扩大1%。金融机构对房地产贷款收紧外，各类资金进入房地产开发投资也更趋谨慎。开发商面临的资金压力可谓前所未有。 防范传统融资风险是融资渠道拓展的内在原因。一般而言，房地产企业融资的方式分为直接融资和间接融资。目前,我国房地产企业融资渠道主要是以银行信贷为主的间接融资，银行信贷对于资金密集型的房地产企业来说，仍然起着决定性的作用。在房地产市场资金链中,商业银行通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式,参与房地产开发的全过程,直接和间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。而在直接融资中股权融资比重较大，债券市场的利用程度则相对不足，这并不符合企业外部融资先留存收益，后债券，最后股权的资本成本最优化规律。因此，现有融资结构存在较大不合理之处，同时也增加了市场的系统性风险，更加合理的融资结构呼唤发展新的融资方式。 二、国际经验借鉴 为了达到优化融资结构、降低系统性风险的目的，有必要突破国内现有视角，研究国外较为成熟市场的相关经验。相比于我国以银行信贷等间接融资为主的结构而言，美国的房地产资金构成中银行贷款平均只占15%左右，而企业的自由资金则达到了70%。高比例的自由资金，来自于多元化的直接投资，如保险公司、养老基金等福利基金。另外，各类长期投资资金、社会公众资金等都可以成为房地产企业的股东，从而使开发企业在外部融资困难的情况下依然保持较强的资金实力。 1988～1992年间，由石油危机引发了美国经济衰退，近700家储蓄机构被关闭或接管，充分暴露了间接融资机制的缺陷，之后适应直接融资运作的抵押银行占据了主导地位。其次，在西方大多数发达国家，债券融资一般是股权融资3～10倍，其占各种融资方式筹资总额的比重一般在25～30%。例如：美国在1999年企业债发行额达到2500亿美元，是股票发行的近6倍，同时发行公司债融资的上市公司达到1592家，比发行股票融资的企业多出了将近7倍。 通过对美国房地产企业的资金来源分析，可以发现美国的房地产开发商对于银行信贷的依赖程度比较低，其中一种很重要的原因就是其产业型基金的发展程度相当高。这种产业基金主要有四种形式：第一种是消费型基金，这种类型主要是居民为住房消费而积累；第二种是投资型基金，主要投资于信托基金与房地产产开发企业，以获得相应的经济利益；第三种是运营型基金，主要以房地产投资信托基金为代表，在中国这种形式的基金正由于政府行业调控而得到了一个较好的发展契机。第四种是住房合作社，也就类似于集体的合作建房基金。在四种形式中REITs最为引人注目，它于上世纪中期面世，90年代因房地产行业的持续低迷而迅速发展，数据显示，2002年美国REITs的上市总值是1980年上市总值的70.45倍，已经成为美国房地产业融资一个非常重要的工具。 三、房地产企业融资方法的可行性分析 （一）充分发展房地产直接融资渠道，增加直接融资比重 在目前银行对房地产行业严控贷款的形势下，房地产直接融资将成为主要趋势，房地产业直接融资趋势具有多方面的好处。第一，分散了银行的风险。房地产商通过直接融资使得资金来源多元化，资金结构合理化，分散金融风险，降低对银行信贷及股市融资依赖，可以很大程度上避免把房地产市场的风险转嫁给银行。第二，有利于减轻实物性房产投资的压力，引导资金流向，将资金有效地转移到房地产市场的供应端，缓和供求矛盾。第三，把民间投资引到房地产领域，在缓解房地产企业资金紧张的同时，也缓解通货膨胀的压力。 第一、加快培育债券市场发展，有条件地发行企业债券。“十二五”规划建议中曾提出“要健全多层次资本市场