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我国信托公司REITs业务探析随着中国房地产投融资体制的变化,房地产企业的核心竞争力业已不再局限于产品本身,资本实力成为房地产企业乃至整个行业健康发展的决定性力量 为刺激国内经济,国务院曾在出台的“国九条”中提出通过房地产信托投资基金等创新方式拓宽企业融资渠道,为我国信托公司大力开展房地产信托投资基金业务(以下统称为REITs)提供了政策基础与条件。 所谓REITs,是指信托公司通过发行受益凭证募集投资者的资金,然后进行房地产或房地产抵押贷款投资,并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理。 设立REITs一方面可以拓宽房地产企业融资渠道;另一方面为保险公司等机构投资者及个人提供具有较高流动性的投资对象,使REITs购买者在保持资金流动的同时,参与原本需要大量资金的房地产投资,并获取房地产投资及经营收益。 目前我国的REITs主要有三类,一是以房地产企业已建成的成熟物业为标的提供信托融资,即标准化的REITs产品;二是直接参与房地产开发过程的房地产投资基金,即通过信托募集资金以股权或债权的形式投资于房地产开发,类似于国外的私募房地产基金;三是政府廉租房REITs。 发展REITs的必要性 房地产行业是高投入、高风险、高产出的资金密集型行业。能否尽快建立健全多渠道融资体系,获得足够资金支持,已成为房地产业发展的关键。 随着中国房地产投融资体制的变化,房地产业的融资门槛逐步抬高,再加上土地招投标政策的实施,房地产企业的核心竞争力业已不再局限于产品本身,资本实力成为房地产企业乃至整个行业健康发展的决定性力量。 由于目前中国的房地产业处于发展初期,房地产企业规模小、数量多、质量参差不齐、资本市场融资渠道不通畅,使得房地产企业的融资主要依靠银行信贷等间接融资手段,但这种模式在一定程度上加大了银行的风险。因此,如何减少房地产企业对银行的依赖,降低银行的经营风险,借鉴成熟市场的REITs发展经验,创新房地产企业融资渠道就具有较强的现实意义。 第一,REITs的长期收益由其所投资的房地产价值决定,与其他金融资产的相关度较低,有相对较低的波动性,在通货膨胀时期也具有保值功能。同时,REITs以收益凭证方式募集大众资金,从事多样化的投资,可通过不同的房地产种类、区位、经营方式等投资组合来降低风险,还可以在法律规定范围内从事政府债券、股票等有价证券投资以分散风险。 第二,REITs必须将大部分的收入(美国、新加坡以及香港都规定在90%或以上)作为红利分配,投资者可以获得比较稳定的即期收入,一般中小投资者即使没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产业的投资。 第三,REITs是以证券化方式来实现房地产的价值。证券在发行后可以在次级市场上进行交易,投资者可以随时在市场上买卖证券,有助于资金的流通,与传统的以所有权为目的房地产投资相比,具有相当高的流动性;上市交易的REITs较房地产业直接投资,信息不对称程度低;而且REITs经营权与所有权高度分离,通过专业化的经营管理,可以使房地产营运绩效大幅度提高。 由此可见,目前发展REITs有利于我国房地产业的健康发展,降低房地产企业的债务负担,有利于房地产企业规范运作与行业内部结构的优化;同时,发展REITs可以汇集大量的资金投资于房地产业,有利于增加房地产市场的投资需求,活跃房地产的一、二级市场,促进房地产市场的发展,使中国房地产业尽早进入资本运营;REITs提供了一条普通投资者进行房地产投资的较好渠道。其特有的运行机制可以保证集中大量的社会资金,从而产生相当大的市场强度与规模经济,具有较高的投资回报和相对较低的投资风险,是一种比较理想的投资资本市场的工具。 发展REITs的主要运作模式 1.财产信托模式的REITs 此类REITs的基本运作模式见图1。REITs的收益主要来源于标的物的租金收入及物业增值。REITs存续期间分配的收益为标的物的租金收入。REITs到期后的清算分配可以采用两种方式:物业分配和资金分配。 2.股权和债权投资模式的REITs 此类REITs的基本运作模式见图2。 在本REITs模式下,信托公司将REITs募集资金用于房地产企业(项目公司)的股权与债权投资。REITs收益主要来源于贷款利息收入和股权转让收益。REITs存续期间分配的收益为主要贷款利息收入。REITs到期后的清算分配。■ 1