学校对周边住宅价值影响的文献综述.docVIP

　　学校对周边住宅价值影响的文献综述 宋博通 SONG Bo-tong；李亚宁 LI Ya-ning （深圳大学，深圳 518060） 摘要：目前国内外学术界关于学区房的研究多集中在学校质量对周边住宅价格的影响。本文重点梳理衡量学校质量指标选取、学校样本选取以及剥除邻里效应方法选择。研究表明，国内研究起步较晚，大多数文献研究尚未考虑学区房的空间自相关性；而国外关于学校对周边住宅价值影响的研究起步较早，在研究对象的确定、研究方法的选择以及研究内容等方面相对成熟，国内对学校对周边住宅价值影响的研究需要细化和提高。 .jyqk2，且还有上涨趋势，比周边房龄小、非名校学位的住房每平米售价高出10000-15000元，学区房溢价显著。 图1数据表明深圳学区房供给不足，学区房价格上涨速度过快，学校对周边住宅资本化日益明显。测算出学校对周边住宅资本化的程度，对居民购买学区房有指导性的建议，同时对政府合理规划学校的建设提供参考，使教育资源均衡分布；因此，研究学校对周边住宅价值的影响十分必要。 2 国内研究现状分析 美国经济学家Tiebout[2]认为在居民可自由流动的前提下，迁移是其选择地方公共品最优供给水平的有效手段，也就是著名的“用脚投票”（vote 范围内学校对住宅价格有影响。这类边缘研究学校对周边住宅价格影响文献最为多见，其采用的研究方法和得出的结论也较为统一，但研究深度较浅。 第二类，抛开学区限制，粗线条式研究距离最近学校教学质量、上学距离对住宅价格影响。如贾朝健[5]研究教育设施对周边住宅价格影响研究时，采用特征价格模型，以家长心中最好大中小学校民调占比、住宅至最近大中小学校距离作为评价学校主要特征变量，分析出在成都市学校教学质量对购房者决策影响不明显，上学距离则影响显著，至最近中学距离每增加1km ，住宅均价下降3.98%。这类研究虽是较为系统地研究学校对周边住宅价格影响，但研究手段略显粗糙，表现在：①抛开学区限制，选取距离最近学校为样本学校与现实不符。虽然我国义务教育阶段现行招生制度遵循“就近入学”原则，但是招生范围仍有区域限制，适龄儿童只能在所属学区内学校就读，并不能保证所读学校即为上学距离最近学校，尤其是在人口密度较大或名校所在区域，学生往往被分流到周边学校就读，而不全是在最近学校入读。②采用家长心中最好大中小学校民调占比来度量学校质量的方法欠佳。相比之下，反映学校自身办学水平的学校等级和升学率等指标就显得更为客观，与普通民众评判学校质量好坏所常选用的评判指标与量化方法也更为一致，因而适用性也会更好。 第三类，“偷梁换柱”研究教育资源对周边不动产价格影响，这类研究多是从宏观角度把握教育资源对房地产价格的影响，如周京奎和吴晓燕[6]利用省级面板数据分析地方公共投资对房地产市场价格的溢出效应，文章中用来度量教育投资的指标是每个省的小学、中学、大学的数量以及教师人数，结论表明在省级水平上的中学数量对各类房产和土地的溢价是最显著的。 王旭程[7]实证研究房价与教育资源的双向关系，采用我国27个省份和4个直辖市1991-2009年的房价平均值和教育资源时间序列，进行格兰杰因果检验，其中教育资源的度量方式是每十万人中高校学生的比例，结论表明我国教育资源对于房价有很明显的推动作用，在此基础上进行回归分析得出教育资源对于房价的影响价格弹性系数。 冯皓，陆铭[8]基于上海市52个区域的房价与学校分布的月度面板数据，利用面板数据中的固定效应模型，回归得出区域间基础教育数量对房价的贡献，同时引入“实验性示范性高中”命名的自然实验，解决了基础教育资源数量和质量存在的内生性问题，衡量了教育资源数量和质量指标，探讨城市内部的居住区分割和教育资源不均衡发展的关系；梁若冰、汤韵[9]、李祥[10]等得出了类似的结果。 第四类，研究单一学校对周边学区房价格的影响，如徐莹[11]建立特征价格模型研究大学对于周边住宅价值的影响，结论是以大学为中心的250m~500m范围内，住宅价格会受到大学的影响，只考虑到大学的影响，忽略了其他教育资源的影响，解释度并不高，有待进一步研究。 黄滨茹[12]利用人大附小学周边163个住宅样本，分别建立“有人大附小名额”和“无人大附小名额”特征价格模型，实证“有人大附小名额”对周边二手房价有显著的正面影响的结论；同年，黄滨茹[13]选取西安市碑林区的18所中学及中学周边1千米范围内59个小区共349个样本点，主要通过对样本数据的定性分析为主，定量为辅，研究城墙内外中学教学质量对周边住宅的影响，采用的学校质量指标为各中学在2006-2008年高考“一本上线率”，结果表明在城墙外“一本上线率”与周边住宅价值存在非线性关系，而在城墙内，这一结果并不显著。由于只考虑到小学或者中学的单独影响以及住宅样本过少使得研究解释力有所削弱。 第五