北京林业大学《管理学》北京农转非回迁楼开发模式研究---以大望京村为例.docxVIP

北京林业大学《管理学》北京农转非回迁楼开发模式研究---以大望京村为例.docx

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本文是X20160022050大学生创新训练项目—北京农转非回迁楼开发模式研究的课题成果北京农转非回迁楼开发模式研究---以大望京村为例吴雨菲1侯宁2孙晓悦2尤振邦2栾雨佳21北京城市学院经管学院2 北京林业大学经管学院摘要随着城市化进程的高速发展,大量农田、宅基地不得不被征用,以满足不断扩张的城市需求。在城市规划中对城市建设用地的征用沿袭了单独规划选址、单独征用的方式,使得城乡交接带内建设用地与农田、农房犬牙交错,土地空间混乱破碎,形成了很多“城中村”。在城中村改造过程中,新产生的回迁社区不仅面临着居住模式改变的独立问题,也意味着众多拆迁居民将面临从农民到居民的身份角色转换,并且这个改变也涉及到房屋产权、集体与个人产业、小区管理、精神文明建设、居民再就业以及社会融入等各个领域,是一个综合的问题。本文将以北京大望京村为案例,来探析城市化改造下的农转非社区管理。关键词:朝阳大望京村,城中村,农转非,开发模式,物业服务一、回迁社区的涵义及物业管理模式1、回迁楼社区的涵义回迁通常是与农转非农联系起来的,体现着一种身份上的改变。在这里为了更好的解释回迁楼的定义,就需要引入一个重要的概念----“农转非”。“农转非”是计划经济时代的户籍制度,把原本从事农业劳动、居住在农村的人口,以划拨土地和商业圈建设和特定的保障政策作为基础,转变为第三产业劳动的人口。“农转非”社区,则指的是一种社区形态,是农村社区转变为城市社区过程中所处的一种过渡状体。从字面上看,可以将其定位为被由于国家政策对户口身份的变更,从农业人口转变为非农业人口的被征用土地的农民集中安排居住在的特定社区[1]。2、回迁楼社区物业管理模式目前,回迁楼社区一般分为两类管理模式,一类是专业化物业公司管理模式,另一类则是社区自管模式。(1)专业化物业管理模式专业化物业管理模式是由“农转非”社区聘请或成立的具有资质的物业服务公司进行管理的模式。这种模式也分为两种:一种是外聘物业公司,由集镇建设指挥部或当地街道聘请物业公司,与物业服务企业签订具有法律效力的管理合同。另外一种则是自建或合作组建物业公司,通过社区人员自行管理或与外聘的专业人员共同合作管理。相对来说,该种方式降低了管理难度,可实施性强、服务范围广、管理职责明确。专业人才的加入能确保小区物业有序规范的管理,另一方面原组织村民的加入能促进社区人员的积极性[2]。(2)社区自管模式社区自管模式分为两类:一类由原村委会或村经济股份合作社成立管理机构,组织居民进行物业自治管理。另一类主要由社区服务工作站聘请保洁、保安等工作人员对小区日常管理负责。采取社区自管模式有效解决了被征地村民的就业问题,一般小区的保安、绿化、保洁甚至管理人员都由原组织村民担任,降低小区管理成本。实行该模式的优点还有因为管理和工作人员对小区比较熟悉,这样促进了双方的沟通,也能很好的落实社会管理事务,同时也促进了村民的就业,缓解就业问题。二、大望京基本情况及物业管理状况(一)大望京基本情况大望京住宅建筑面积约为22万平方米,现状企业建筑面积约为24万平方米,大部分为集体企业及租赁企业。大望京村地处机场高速、京密路延线,紧邻望京核心区,毗邻电子城功能区,是国门之乡——崔各庄乡辖区唯一一个在五环以内的村,是首都国门路上的重要城市形象节点,属于典型的城乡结合部地区。近几十年来,大望京村由于其地理位置优越,租金低廉,成为流动人口的聚集地,全村流动人口数量相当于本地人口的11倍。(二)大望京物业管理状况朝阳区崔各庄乡大望京村是2009年北京城乡结合部综合配套改革试验的第一个试点村。与北坞村就地城市化改造不同,大望京村采取的是异地搬迁改造模式。大望京村城乡一体化试点主要有四个方面的内容:实施环境整治,优化区域环境;整体搬迁上楼,改善农民居住条件;提高产业发展水平,解决就业增收和社保问题;推进配套改革,创新体制机制。由于征地拆迁,农民绝大部分都被征用建设住宅小区,学校、公园等成形的配套设备设施,耕地等绝大部分都已不能发挥作用,失去了其赖以生存的土地,少了获得经济收入的途径。而且由于当地居民大多文化水平较低,没有一技之长,难以进入城中心区找一份好的工作。同时,甚至出现了部分游手好闲的无业游民,从长远来说,这并不是长久之计,也不利于个人和小区的发展,长期下来容易养成不良嗜好等习惯或造成一系列不良影响。如今,征地拆迁确实使原组织村民一夜之间成了“暴发户”,具有一定资产。但由村民转变为居民后,生活来源的解决和生活保障的持续是不可忽视的问题,回迁农民的就业问题更是必须要解决,这也是保障回迁社区管理顺利进行的重要前提。大望京村的物业管理模式存在着不可持续的问题:大望京回迁社区主要是安置在京旺家园,目前,北京京旺物业管理有限公司负责京旺家园住宅项目,此种管理模式属于采取外聘物业管理专业人才与社区人

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