北京德利中天物业服务股份有限公司2017 公开转让说明书.pdf

北京德利中天物业服务股份有限公司 公开转让说明书 推荐主办券商 二零一七年七月 北京德利中天物业服务股份有限公司 公开转让说明书 声 明 本公司及全体董事、监事、高级管理人员承诺公开转让说明书不存在虚假记 载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的 法律责任。 本公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证公开转让说明 书中财务会计资料真实、完整。 全国股份转让系统公司对本公司股票公开转让所作的任何决定或意见，均不 表明其对本公司股票的价值或投资者的收益作出实质性判断或者保证。任何与之 相反的声明均属虚假不实陈述。 根据《证券法》的规定，本公司经营与收益的变化，由本公司自行负责，由 此变化引致的投资风险，由投资者自行承担。 I 北京德利中天物业服务股份有限公司 公开转让说明书 重大事项提示 公司提醒投资者需特别关注以下列示的重大事项及风险因素，并提醒投资者 认真阅读本公开转让说明书正文内容，以准确理解全部事项： 1、市场竞争风险 物业管理行业普遍存在着对于房地产开发商的路径依赖，部分物业公司主要 依托房地产开发商渠道进入具体楼盘的日常管理。然而随着物业管理业务的成 熟，业务面积的扩大，物业管理及社区运营越来越呈现出独立发展的态势，部分 从前绑定房地产商的物业公司开始参与到市场竞争中，从而造成了物业管理行业 的竞争加剧，与此同时，部分物业公司为了增强自身的区域影响力，大幅压低自 身收取的物业费用，以低于成本的方式获取项目，从而进一步加剧了市场竞争。 2、政策变化风险 随着中央层面、各地方物业管理法规的陆续颁布实施，政府对物业管理的发 展进行了诸多努力和规范，给整个行业的发展带来了良好的机遇。面向未来，产 业政策推动作用仍将是影响物业管理行业增长的重要因素。由于物业管理行业存 在关乎民生的特性，行业可能存在政策变化的风险。 3、关联方资金占用风险 报告期内，公司存在关联方资金占用情形，截至报告期期末，关联方占用的 资金已全部归还本公司。报告期期末至本公开转让说明书出具日之间，没有发生 新的资金占用情形。但不排除控股股东、实际控制人及其关联方利用其控制地位 占用公司资金，从而影响其他股东利益的风险。 4、公司竞争力降低的风险 公司目前具备贰级物业服务企业资质，但根据2017 年1 月21 日国务院发布 的2017年7号《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》， 该文件第12 项指出“取消物业服务企业贰级及以下资质认定”，同时提出“取消 资质后，住房城乡建设部要研究制定物业服务标准规范，通过建立黑名单制度、 II 北京德利中天物业服务股份有限公司 公开转让说明书 信息公开，推动行业自律等方式，加强事中事后监管”。根据该文件，公司所取 得的贰级物业服务企业资质已被取消。根据中国物业管理协会2014 年研究报告 的数据，全国共有一级资质企业1,168 家，北京约为100 家，北京住宅小区的数 量约有2,100 个。由于公司目前仅服务于北京住宅小区项目，在北京物业住宅项 目资源有限的情况下，公司贰级资质的取消可能会导致公司与其他拥有一级资质 的物业服务企业相比，企业竞争力下降。 5、对单一物业项目依赖的风险 报告期内，公司所管理的天鹅湾小区项目收入占总收入比重较高，2015 年、 2016 年分别为84.54%、57.45%，主要原因为：公司2015 年仅经营北京的天鹅湾 和朝阳雅筑两个项目，从而造成天鹅湾小区项目的收入占公司总收入比重较大的 情况。2016 年开始，公司逐步扩大自身经营规模，并通过商务谈判和招投标的 方式取得了朝阳园、