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海南琼山市某大厦主楼停建工程及附楼涉案房地产价格评估报告 本报告估价对象为一幢主楼（停建综合大厦）及一幢附楼（住宅现房）。主楼于1994年停建，主体结构已封顶，外墙装饰已完成，内装修、设备及水电安装未完成。附楼于1992年建成。估价对象宗地由开发商从另一家公司购买，未办理土地使用权转让手续，宗地性质仍为划拨，存在补交土地出让金的遗留问题。估价对象已办理房屋所有权证，因未清偿抵押贷款而被法院整体查封。 针对估价对象停建工程占总建筑面积70.6%，现房为29.4%，既有商业用房，也有商住用房，划拨用地等特点，结合海南房地产市场实际情况，采用两条估价技术路线，一是针对商业、居住及停建各部分分别运用收益法、市场比较法、假设开发法进行估价；二是采用成本法，然后综合两条技术路线的计算结果确定其价值。 　　　　　　　　　　　　目??录 致委托方函 估价师声明 估价的假设和限制条件 估价结果报告 估价技术报告 附件 　　　　　　　　　　　致委托方函 海南××人民法院： ??受贵院委托，本公司对位于海南省琼山市府城镇琼州大道东侧××大厦主楼(停建工程)及附楼在估价时点2002年10月8日的房地产价值进行了估价，为贵院办理案件提供公开市场价值依据。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序和技术标准，经实地勘察及市场调查，并进行认真的分析和测算，确定估价对象在估价时点的公开市场价值总额为1597.69万元，大写人民币壹仟伍佰玖拾柒万陆仟玖佰元整，平均市值单价816.7元/㎡，大写人民币每平方米捌佰壹拾陆元柒角整。 注：1、本报告估价结果包含应向政府补交土地出让金。经计算，土地出让金总额为138.392万元，大写人民币壹佰叁拾捌万叁仟玖佰贰拾元整。若拍卖成交，由法院扣缴。若以物抵债，则应从公开市场价值总额中扣除。 2、本报告估价结果包含主楼2-4层室内装修，但不包括室内空调主机等可移动设备。 估价的测算过程及有关说明，请见《估价结果报告》和《估价技术报告》。 ?? 此致??????????? ???????????? 海南明正房地产评估有限公司 ???????????????????? 二○○二年十月八日 　　　　　　　　　　　　　　估价师声明 我们郑重声明： 1、 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自已公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-1999进行分析，形成意见和结论，拟定本估价报告。 5、 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘、拍照。 6、 没有人对本估价报告提供过重要专业帮助。 估价师签名： 　　　　　　　　　　　　　估价的假设和限制条件 1、 经到琼山市国土局查档及咨询，估价对象宗地仍为无偿划拨用地，本报告估价结果包含办理转让手续时应向政府补交土地出让金等各项税费。 2、 依据房屋所有权证和国有土地使用证，房屋所有权人与土地使用者不一致。经查房屋所有权证及房屋他项权证记载，估价对象由房屋所有权人海南××有限公司向琼山市××公司购买土地，但未办理转让手续，假设可补办过户手续。 3、依据房屋所有权证及房屋分层平面图，计算主楼各分层建筑面积如下表，附楼建筑面积从琼山市房产局查档而来，今后以房管部门核发的分幢（层）房屋所有权证的面积为准。 幢 层次 面积(㎡) 备注 主楼 二层 1581.012 含一层（架空层作设备用房)及顶层局部分摊 三层 2028.073 含一层(架空层)、二层步梯间、顶层局部分摊 四层 966.344 五至二十层 13803.115 附楼 整幢 1183.156 查房产局档案资料 合计 19561.70 4、 依据估价人员现场调查，估价对象主楼于1994年停建，附楼于1992年建成，假设与实际情况相符。 5、 估价对象主楼2-4层已由承租人装修使用，本报告估价结果包含主楼2-4层室内装修，但不包括室内空调主机等可移动设备。 6、 本报告有效期为半年，随着时间的推移或房地产市场价格波动较大时，其估价结果应做相应的调整或复估。 　　　　　　　　　　　　　估价结果报告 （一）委托方：海南××人民法院 （二）估价方：海南明正房地产评估有限公司 ???住所：海口市龙昆北路15号中航大厦C座602室 ???资格等级：贰级 ???法定代表人： ???电话号码：0898 （三）估价对象 基??本??情??况 名?称 ××大厦主楼及附楼 公共配套 齐