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中国房地产市场金融风险及应对政策【摘要】中国房地产市场在近年发展迅猛，有力地推动了中国经济的发展与政府财政收入的增长；但同时，亦面临长期积聚的金融风险的威胁。本文以金融发展理论为指导思想，分析中国房地产市场面临的金融风险种类、特点与成因，并提出应对风险的若干措施。 【关键词】房地产市场；金融发展理论；金融风险 中图分类号：F293.35 文献标识码：A文章编号： 一、研究背景 过去的五年里，在全球经济疲软、全国物价普遍上涨的宏观背景下，我国多个一线城市的房价地价呈现剧烈上升态势，多地二三线城市房价也有不同程度上涨，引发群众不满与政府关注。为此，国务院于2010年4月17日发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，内含10条宏观调控政策，揭开了史上最为严厉的房价调控的进程。两年来，各地房价涨势均得到一定程度的遏止。但行政手段毕竟治标不治本，要深刻研究中国房地产市场，需从经济金融方面着眼。 本文认为，近几年中国房地产市场发展所暴露的问题，是其多年积聚的金融风险的外在表现。分析中国房地产所面临的金融风险，应从金融发展理论入手。 二、文献综述（金融发展理论） 金融发展理论主要研究的是金融发展与经济增长的关系，具体包括金融体系在经济发展中发挥的作用，如何建立有效的金融体系以最大限度促进经济增长，以及如何合理利用金融资源实现金融与经济的可持续发展。金融发展理论的典型代表是金融抑制、金融深化和金融约束理论。 1．金融抑制和金融深化理论 1973年，美国经济学家麦金农和肖在其先后出版的《经济发展中的货币与资本》和《经济发展中的金融深化》两部名著中，分别从不同的角度对发展中国家金融发展与经济增长之间的辩证关系作出了开创性的研究，提出了“金融抑制理论”和“金融深化理论”。根据麦金农和肖的论述，金融抑制是政府对金融活动和金融体系的过多干预抑制了金融体系的发展，而金融体系的滞后又阻碍了经济的发展，从而造成了恶性循环。金融抑制现象在发展中国家普遍存在，其主要表现形式为： （1）名义利率限制 发展中国家一般都对贷款和存款的名义利率进行控制，实际利率一般很低，有的甚至是负利率，压制了社会对金融中介机构实际债权存量的需求。同时，这些措施导致只能依靠信贷配额来消除对中介机构贷款的过高要求，然而中介机构的贷款利率水平往往偏低，某些利率还为特殊类别的借款人带来净补贴收益。 （2）高准备要求 在一些发展中国家，商业银行将存款的很大一部分作为不生息的准备金放在中央银行，贷款组合中另有很大一部分由中央当局直接指定。同样，储蓄银行将存款的一部分作为不生息的准备金，还有一部分投放于低收益的住房债券。 （3）外汇汇率高估 发展中国家为了保持本币的稳定，往往将本币价值盯住某一发达国家的坚挺硬通货，然而其经济情况却无法同该发达国家相比，从而导致了本币价值的高估，汇率无法真实反映本币价值，国内商品的出口受到很大限制。于是，政府便采取出口补贴和出口退税等措施，鼓励国内企业扩大出口。 （4）政府通过干预限制外源融资 在金融抑制下，由政府决定外源融资的对象。麦金农说，银行信贷仍然是某些飞地的一个金融附属物。甚至政府往来账户上的普通赤字，也常常预先占用存款银行的有限放款资源。而经济中其他部门的融资，则必须由放款人、当铺老板和合作社的不足的资金来满足。 总之，金融抑制现象的出现不是发展中国家政府的主观愿望，而是其管制和干预金融的后果。发展中国家应该放弃金融抑制政策，实行金融深化改革，充分发挥市场机制的作用，利用金融中介(包括金融机构和金融工具)，扩大金融活动的广度和深度，让利率既反映资本的稀缺性，又反映跨期消费的成本收益，以沟通储蓄与投资，提高资本的使用效率。 2.金融约束理论 20世纪70年代初，以金融抑制和金融深化理论为基础，发展中国家掀起了以自由化为趋向的金融改革浪潮。然而，令人失望的是，多数发展中国家尤其是非洲和拉美国家的金融自由化结果离理论描述相差甚远，并未能形成金融发展和经济发展相互促进的良性循环。在此背景下，随着国际金融发展理论研究的不断深入，一些经济学家开始对麦金农和肖的金融发展理论提出了挑战。 90年代以来，以斯蒂格利茨为代表的新凯恩斯主义经济学家从不完全信息的角度提出“金融约束论”，认为：麦金农和肖的金融发展理论的假设前提为瓦尔拉斯均衡的市场条件，即整个市场上过度需求与过剩供给的总额必定相等的情况。但现实中，这种均衡条件难以普遍成立。况且，由于经济中存在着信息不对称、代理行为、道德风险等，即使在瓦尔拉斯均衡的市场条件下，资金资源也难以被有效配置。所以政府的适当干预是十分必要的。金融约束的目标是政府通过积极的政策引导为民间部门创造租金机会