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我国商业银行房地产市场存在主要风险及防范对策探究【摘要】伴随着中国经济的飞速发展，国内房地产市场经历了爆炸式发展时期，而国外房地产泡沫破灭的教训使各方对房地产的“超速”发展产生了担忧。更为重要的是，国内直接融资市场发展缓慢，房地产市场60%以上的开发资金都来源于银行贷款的支持。商业银行在分享房地产发展带来巨额回报的同时也积聚了越来越大的风险，一旦房地产泡沫破灭就可能会引发银行信用危机、清偿能力危机等，甚至导致整个金融系统动荡。本文从我国商业银行房地产信贷现状着手，探析房地产信贷风险的主要成因，并提出了有效的规避及防范风险的对策。 【关键词】房地产市场；信贷风险；防范对策 一、目前我国房地产信贷现状 （一）政府对房地产市场的宏观调控政策 住房乃民生之要。近几年来，特别是2009第二季度年以来，很多地方出现了房价过高、上涨过快的现象，高房价成为时刻牵动人们神经、影响经济发展全局的突出问题。政府不断出台一系列严厉的政策调控房价，房地产调控政策持续进行、逐步细化，措施和力度逐步增强，各方进入深度博弈。从2010年1月开始，“国八条”、“国六条”、“新国八条”等相继颁布明确了限购措施，并严格限制了房地产贷款条件，中国房地产市场有所降温，调控在一定程度上取得成效[1]。从土地来看，规范土地的供应及闲置土地管理，以增加经济适用房、限价房和保障房用地供给，严格限制了房地产开发企业捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的行为；从借款人资格审查方面来看，不断提高购房首付比例、提高第二套房贷款利率，多方面限制第三套房购买等措施，严厉打击炒房投机行为；从税收来看，对自主购房者和投资购房者实行差异化购房税，对炒房者加大税收征管；从保障住房来看，拓宽保障房融资渠道，加快保障性住房建设。 （二）房地产开发商过分依赖商业银行信贷 在中国，虽然已经建立了银行信贷、证券市场融资、信托等多种融资体系，但房地产企业的主要融资渠道仍是依赖银行贷款，信贷占总融资的比重已经超过了60%。据统计，在1998年-2002年之间，每年银行贷款余额递增在1000亿人民币以内；2002年-2003年一年内增加2200多亿元；2004年-2007年之间银行对房地产贷款的增速加快，每年增加约3000亿-4000亿元。这反映出房地产贷款增速之快。当前，在我国市场经济尚不完善的背景下，企业债券、商业票据等直接融资渠道较为缺乏，而且门槛较高。据调查显示，截止2009年年末，全国主要金融机构商业性房地产贷款余额达7.33万亿元，同比增长38.1%；商业银行发放的开发贷款余额款5796亿元，占各项新增人民币贷款的6.02%。[2]资金高度集中于商业银行，使得房地产的市场风险转嫁为商业银行的信贷风险。特别是在整复调控房价情形下，房地产开发企业负债经营更加严重，可以说，房地产行业一有风吹草动，银行的不良资产就会激增。这不仅加大了商业银行的经营难度，而且还使其面临着巨大的潜在风险，一旦市场出现泡沫，将会对国家经济安全产生极大冲击。 二、商业银行房地产市场存在的主要风险分析 （一）房地产市场过热带来的潜在风险 当前我国房地产价格快速飙升，从2000年以来连续7年，房地产年平均增长率达到20%以上，房地产销售额也以每年超27%的速度增长。大部分经济发达地区的房地产市场都出现过度开发和投机现象，直接致使房价快速上涨，房地产市场泡沫积聚着巨大的潜在风险。我国房地产存在高房价和高空置率双高并存的尴尬局面，结构性泡沫严重，房地产贷款面临着较大的市场风险。根据央行货币执行报告的数据显示，在2005年，全国商品房空置面积已上升至1.43亿平方米，同比增长15.7%；到2008年10月，全国商品房空置面积1.33亿平方米，同比增长13.1%。如果用空置率来衡量房地产泡沫程度的话，我国现在房地产的泡沫程度已经是国际警戒线的五倍，房地产市场已经出现巨大泡沫现象。由于我国商业银行根据房地产市场价格确定房地产抵押贷款额度，一旦房地产市场出现衰退，必然会导致房地产价格大幅度下降，抵押品价格大幅度贬值，巨额的房地产贷款就会成为巨额的呆账、坏账。2007年的美国次贷危机就是由于房地产泡沫的破灭引起的大量金融机构倒闭，从而引发金融危机，对世界各国经济发展和人民生活产生了巨大影响。 （二）房地产开发企业的高负债经营模式造成的信用风险 在市场经济下，任何一项高收益投资都是有高风险与其对应着的。房地产贷款也不例外，房地产行业本身就是高风险行业，房地产贷款无疑成为银行的高风险贷款项目。[3]房地产从开始开发建设到最终销售的整个过程中都需要巨额的资金支持，长期以来，房地产开发企业高负债经营的问题比较严重，项目开发资金、企业流动资金严重依赖银行信用，其自有资本不足。此外，相关法律还规定，房地产企业必须在验收合格之