调整版2012年野马西华项目营销策划报告第二稿.pptVIP

县区规划结构 两轴：以箕城路、西周路为轴线，布置大型行政、文化、商业设施，成为城市的主要公共建筑轴线，集中体现现代化城市建设风貌。双心：指两个市级的城市公共中心，即旧城区的商贸、行政、文化中心及城南新区的行政、文化、体育中心。三园：指城西科技工业园、城西北加工工业园和城东北物流储运园。工业园区用地以工业用地为主，物流储运园区以仓储、配送加工用地为主，适当配套相关生活服务设施。五区：指城市以生活居住职能为主的居住区，即城中片（旧城区）、城南片（南环路以北）、城北片（东风运河以北）和城南新区片（南环路以南）。 廊庭概况介绍 规划指标 总用地面积：94247平米 总建面积：241732.8平米 1、项目规划为电梯花园洋房和高层住宅两大形态 2、其中：住宅213276平方米 商业11896平方米 3、会所：720平方米，其他：300平方米 4、项目位于西华行政新区，代表未来城市发展和生活方向。 对案名的支持和演绎 盛弘项目所具有的元素支持提炼 周边竞争项目营销主题提炼 周边竞争项目营销主题提炼 结论三：西华县参考项目营销策略 四线城市，地段和品牌是最佳营销发力点 ＶＩ视觉展示 报告结束，敬请审阅！ * 动作一：针对首批业主举行答谢餐会 ——针对首批成交的业主，在商业街为业主举行专场答谢餐会，不仅可以给客户充分的虚荣心，还可以迅速打开目标客户间的口碑传播，并通过业主邀请朋友参加，为后期销售储客； ——现场公布老带新优惠措施，以大尺度优惠促使业主积极参与 * 动作二：中秋灯谜会，好礼大放送 ——利用中秋节，在街区内部开展灯谜会，此活动应和了西华人对文化人身份的自豪感； ——为每位来宾发放见面礼和编号，活动接近尾声时举行抽奖活动，延长客户停留时间； ——在活动现场布置项目咨询处，接受客户问询和登记 * ——12.24在项目街区树立大型圣诞树，并用彩灯装饰，使之成为圣诞夜的焦点所在；请每位到场嘉宾在小卡片上请写上一句祝福的话，挂在树上； ——适时燃放大型烟花，将活动气氛推向高潮。 动作三：圣诞派对，舞动全城 营销总控图 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 工程节点 推盘节点 一期1、2、4号楼达到预售条件，开放营销中心、样板间、园林示范区 推广渠道 营销活动 6月 住宅开盘 9月 住宅加推 户外、外展场、DM、短信、网络、易拉宝、墙体广告 户外、DM、网络、短信、易拉宝、墙体广告 DM、网络（软文）、短信、LED、易拉宝、墙体广告 推广动作 户外、围挡 开放营销中心 “中秋灯谜会” 首批业主答谢晚宴 圣诞派对 商铺达到预售条件 3、5号楼达到预售条件 开放样板间 物业招募退伍军人 商铺包装 招商说明会 麦当劳新品发布会 网络、报纸软文 圣诞盛弘会员招募 商业立势 品牌造势 住宅销售 住宅持销 户外、外展场、DM、短信、网络、易拉宝、墙体广告 4月 商铺开盘 2012年 元宵音乐会 盛弘专场电影 阶段划分 重要营销事项 主题 费用预算 活动 盛弘会会员招募 100万元 推广 报纸、广播、户外 80万元 网络 20万元 DM 20万元 短信 20万元 展示 围挡、营销中心氛围包装、看房通道、 60万元 物料 形象楼书、折页、VI等 30万元 其它不可预见 － 20万元 合计 350万 按住宅销售额2.45亿、商铺销售额2.18亿计算，总体销售额约4.6亿；推广费用约占1%左右，项目整体营销成本约控制在450万左右； 2012年按照销售目标3.5个亿计算，预计营销费用控制在350左右 以上费用仅根据北京野马经验及对全年营销铺排后的费用预估 费用预算 * “人文西华，幸福爱家”主题系列活动 喜迎圣诞 西华盛弘会员招募 2012盛弘西华元宵音乐会 西华盛弘会员电影专场 品牌活动造势： * 营销策略 6 基于竞争的细分市场和所要争取的客户，以及项目自身质素，我们如何在销售方面做得更好？赢得市场受众。 * 近五成以上客户为外地返乡或进城客户，在外奋斗、回家享受的心理，以及衣锦还乡的心理，让他们要选就一定要选最好的，要选就一定要选最有面子的； 他们在外面有过见识，希望回到家乡，也能够享受大城市的生活品质与品位，除了对房子内部空间的要求外，他们更关注房子外延的，包括入户大堂、园林、会所配套等的需求，而且愿意为这些东西买单； 适度高科技元素的运用，能够成为他们赖以炫耀的噱头，且能与他们对生活品质与品位的追求心理形成对位 西华重要购房客户的特点： * 基于此，北京野马认为本项目若需要在市场现有水平基础上溢价近40%，在产品打造上需要能够做到以下几点 必备动作： 风情感、符号感强的园林打造 品质感的外立面，不建议用涂料，建议使用面砖，且局部1-3楼在客户实现