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房地产市场分析报告的写法??房地产市场分析报告是通过对房地产市场 信息的收集、分析和加工整理之后写成的书面报告。一份高水准的房地产市场分析报告，能够揭示房地产市场的内在规律，预测房地产市场的发展趋势，帮助房地产 市场参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。遗憾的是，当前各类写作书刊中鲜见房地产市场分析报告的写法指导，高水准的房地产市场分析报告难 得一见。笔者不揣浅陋，拟结合工作实际谈谈房地产市场分析报告的基本组成及常见格式。一、房地产市场分析报告的基本组成一份完整的房地产市场分析报告通常包括以下五个部分，即市场现状分析、近期采取的主要政策措施、市场存在的主要问题及原因、市场形势预测、下一步的政策建议及主要措施，各部分通常须阐明的内容如下。“市场现状分析”部分是整篇报告的核心内容，其通常又包括八个方面。分别有：（1）报告期社会经济发展概况。该部分主要反映房地产市场发展的宏观背景。包括地区生产总值（GDP）、固定资产投资规模及其变化情况（时间序列数据及同比、环比、占比等，下同）；城镇居民可支配收入及其变化情况等。（2）报告期房地产开发情况。可同时作为反映市场后续发展趋势的先行指标。包括房地产开发资金来源构成、投资完成额、土地购置面积、土地开发面积、新开发面积、施工面积、竣工面积等指标的数量及其变化情况等。（3） 报告期房地产市场供求总量及对比情况。对于增量房市场（最好能区分预售和现房销售），应包括：批准预（销）售面积（套数，针对住宅，下同）、累计可售面积 （套数）等侧重反映供应的指标及其变化情况；登记销售面积（套数）、消费意愿、消费者价格预期等侧重反映需求指标及其变化情况。对于存量房市场，应包括存 量房规模、二手房交易面积（套数）、租赁面积（套数）等指标及其变化情况。（4）报告期房地产市场结构情况。此部分主要针对增量房市场中的住宅，应包括按套型、价位、区域等标准划分的各子市场中的供应量、需求量、供求关系、价格走势等指标及其变化情况，以及各子市场供应量、需求量占总体市场的份额及其变化情况。（5）报告期房地产市场价格情况。对于增量房市场，应包括城市房地产市场信息系统提供的平均交易价格、同质价格、典型楼盘价格等指标及其变化情况，并参考统计部门提供的70大中城市房屋销售价格指数及其变化情况，且应按住宅、非住宅进行细分。对于存量房市场，应包括城市房地产市场信息系统提供的二手房平均交易价格、平均租赁价格等指标及其变化情况，并参考统计部门提供的70大中城市房屋销售价格指数中的二手房指数、租赁指数等指标及其变化情况。（6）金融、财税等其他与房地产市场相关的数据及情况分析。（7）其他需要说明的问题，例如市场的季节性波动、外资进入情况等。（8）报告当期市场现状分析小结。对上述指标和分析的主要结论进行总结，并对报告期房地产市场形势做出基本判断和总体评价。“近期采取的主要政策措施”部分主要应阐述在报告期内，结合本地区实际采取的主要调控措施，以及对市场的影响效果，取得的成效和经验等。“市场存在的主要问题及原因”部 分通常应关注以下几个方面：一是报告期房地产市场存在的突出矛盾，或者出现异常变化的指标（例如供求总量大幅增减、供求关系明显失衡、价格水平大幅波动、 市场结构剧烈变化等），以及引发这些矛盾或异常变化的原因。二是报告期房地产市场中出现的趋势变化，或者市场中出现的新情况、新问题，以及出现这些新情 况、新问题的原因。三是报告期当地房地产市场中引起广泛关注的热点性、敏感性问题（如新闻舆论大量报道等），以及专题分析。“市场形势预测”部 分主要是采用定性判断与定量测算相结合的方式，对未来一段时间（通常半年至一年）房地产市场的发展趋势做出预测。可依据对当前市场形势的分析，并考虑影响 房地产市场走势的有利和不利因素，把握供求总量、供求结构、价格水平的变化趋势，对市场的基本走势做出判断。亦可根据各统计指标时间序列数据反映的规律 性，结合各市场先行指标和住房状况调查、指标需求调查等专项调研结果，对新增供应量、需求量、价格等核心指标进行定量测算。“下一步的政策建议及主要措施”部分主要是结合现状分析和预测结果，提出进一步加强房地产市场宏观调控的政策建议，以及当地拟采取的主要措施。二、房地产市场分析报告的常见格式俗话说，文无定法。房地产市场分析报告 亦如是。上述五个基本组成部分在房地产市场分析报告中并非缺一不可，具体内容的分列也并非“一成不变”。如“近期采取的主要政策措施”以及“下一步的政策 建议及主要措施”有则述写，无则省略；简约的分析报告甚至可以只写“市场现状分析”，其它部分一概略去。又如 “市场现状分析” 部分可以拆分成“基本情况”和“运行特征”两个部分，也可以将“存在问题”部分归为其中。关于房地产市场分析报告的常见格式，笔者以2008年部分省市房地产市场分析