房地产行业：对房地产投资的定性及定量研究，土地及低基数推动Q3投资增速或超10％-20170713-华创-22页.pdfVIP

行业研究 房地产 证券研究 报告 2017 年 07 月 13 日 行 房地产 业 深 行业评级 推荐 度 对房地产投资的定性及定量研究： 土地及低基数推动Q3 投资增速或超10% 评级变动 维持 根据我们华创地产研究团队的“小周期延长”逻辑，目前房地产市场处于 证券分析师 低库存下行周期，区别于以往的高库存下行周期，调控政策从严的同时， 伴随着房企的强烈补库存，因而后续中短期内房地产投资和新开工表现并 证券分析师：袁豪 不会太差，甚至不排除个别时点或能出现超预期表现。而在本文中，我们 执业编号：S0360516120001 通过定性和定量两个方面验证了上述低库存下行周期中投资不差的推论： 电话：021 1）定性来看，2014 年之后，新开工与投资的强关联弱化，取而代之的是 邮箱：yuanhao@ 土地购置费与投资的强关联，这主要源于施工相关投资增长贡献率下降下 联系人：鲁星泽 的土地相关投资具有相对优势以及政府土地供给不充足下的土地供给主 导逻辑，并考虑土地成交总价自16 年2 月开始的持续高增将延后15 个月 电话：021 推动土地购置费的良好表现，同时再考虑16Q3 房地产投资低基数效应， 邮箱：luxingze@ 我们定性判断17Q3 投资将呈现超预期表现，并预判 17Q4 以及18H1 房 地产投资或仍将表现不差；2 ）定量来看，我们构建以土地成交数据为核 联系人：曹曼 心指标、以土地推动投资为主要逻辑的房地产投资预测方法，并经过回归 分析，得到投资预测等式Y=6.290+0.119*X1+0.063*X2 ，其中Y、X1 和 电话：021 X2 分别为投资同比、延后6 个月土地成交面积同比和延后15 个月土地成 邮箱：caoman@ 交总价同比，复相关系数R 高达0.902，表明关联度较高，我们保守预计 17Q3、Q4 及全年投资同比分别为 10.6%、6.8%以及8.0%，并仍有超预 推荐公司及评级 期可能。我们维持小周期延长造成周期反常及棚改货币化推动三四线热销 的判断，关注行业集中度跳增，维持板块推荐评级，维持推荐组合： 1） 公司名称及代码 评级 一二线资源：招商蛇口、华侨城 A、首开股份；2 ）龙头房企：万科 A、 招商蛇口 001979.SH 强烈推荐 新城控股 601155.SH 强烈推荐 金地集团、保利地产；3）三四线开发：新城控股、荣盛发展、中南建设。 华侨城A 000069.SZ 推荐 支撑评级的要点： 万科A 000002.SZ 推荐 金地集团 600383.SH