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我国商品房预售制度利弊及未来走向摘要：商品房预售制度在我国房地产业的发展起到了巨大的作用。自从商品房预售制度传入我国以后，烂尾楼少了，一座座大厦拔地而起，整个房地产市场呈现出了生机勃勃的景象。但是由于我国的商品房预售相关制度不健全，以及配套设施的欠缺，预售制度的弊端渐渐浮现出来，导致了一定程度上的市场混乱。本文就是要从商品房预售制度的优缺点出发，来探讨我国商品房预售制度的未来走向。 关键词：商品房预售制度 消极影响 未来走向 一、商品房预售制度在我国的发展以及效力 （一）商品房预售制度在我国的发展 商品房预售制度最初起源于香港，也就是我们大家都熟悉的“卖楼花”，即开放商将正在修建的未取得产权证的房屋预先出售给买方，允许买方在支付一定金额后，与之签订房屋预售合同的制度。 自从1980年4月2日，因邓小平同志的讲话启动了我国的房改，已经30年有余了。在对分配公房转为自购商品房方面，国家作出了许多努力。商品房预售制度就是鼓励房改的措施之一。我国在1994年的《城市房地产管理法》中建立了预售许可制度。 （二）商品房预售制度的效力 《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 由此我们可以看出，商品房的预售登记是具有物权效力的，是能够充分保护预告登记权利人的利益的。但是商品房预售的特点又决定了预售过程不是绝对安全的。商品房预售就像是证券交易中的期货交易，是约定在未来某个日期交付标的物的行为。不同的是，商品房预售并没有期货交易如此完善的制度保护，在这段时间内，房屋会发生什么情况是谁也不能预料的。 二、商品房预售制度在我国经济与法律体制下的消极影响 不可否认的是，商品房预售制度带动了我国的房地产市场，但是在我国这个商品房预售制度不够健全的社会，房地产预售制度的缺陷也是显而易见的。总的来说有以下几点： （一）侵害了商品房预购者的财产安全权 很多情况下，开发商为了资金的充足，就将正在修建的房屋向银行抵押贷款。商品房预购人也会缴纳预购款给开发商。这时，如果开发商携款潜逃，那么利益受到损害的就是银行和购房者。 这种行为严重侵害了购房者的财产安全，并且很难得到赔偿。2012年6月27日，江西省住房和城乡建设厅公布《关于进一步加强商品房预售资金监管的通知》，以加强预售资金的监管。但是这样一个政府部门发布的通知不具有普遍性，也没有相关制度作支撑，能发挥的作用实在有限。 （二）侵害了预购者的知情权 在房屋还未修建完毕的时候，仅靠开发商的描述，预购者是不可能了解房屋的状况的，可能会导致最后修成的房屋的面积与预期不符，质量未达到标准等等。那么预购者的知情权受到了侵犯，直接导致了交易的不公平。 （三）导致融资市场的混乱 我国物权法第一百八十条规定：债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：……（五）正在建造的建筑物……法律明文规定正在建造的建筑物是可以作为抵押物的，所以开发商将项目开发建设的庞大债务负担都转移到了银行的身上，当房屋资金出现缺口导致不能继续修建下去的情况，那么商品房开发的风险基本都落到了银行的身上。这是极为不合理的。法律仅仅规定了允许以正在建造的建筑物作为抵押，但是并无相关配套的规定具体操作及保障的法律法规，导致了风险分配的不合理。 （四）管理成本较高 由于商品房预售的特殊性及不安全性，国家行政机关与银行对其进行了比较严格的规范。我国《城市商品房预售管理办法》规定了审核商品房预售资格的实质条件以及程序条件，这些都是要花费巨大的人力和物力的，管理成本远远高于现房的销售。 三、商品房预售制度在我国的未来走向 由于商品房预售过程中，相关法律的缺失，以及中国社会诚信的缺失，导致了法律被钻漏洞以及被规避，甚至成了无良开发商获取暴利的途径，导致了商品房预售市场的混乱。后来矛盾越来越尖锐，取消预售制的呼声越来越多，在两会上取消的呼声不断。 但是我认为一项制度的取消不是一蹴而就的，因为我国的房地产开发的准入门槛比较低，很多公司的抗风险能力是很弱的，如果突然取消预售制度，那么无数的公司可能在一夜之间就破产，城市中将会留下无数烂尾楼，成为社会发展的障碍。 我们应当分散预售制度给我们带来的风险，既不能让开发商完全承担，也不能让银行承担，更不能让我们的购房者承担。外国的经验告诉我们制度才是最可信的，我们应当建立完善的制度来控制风险和分配风险。 我认为首要的一步就是对开发商的限制，我国房地产市场应当设立严格的市场准入机制和退出机制。