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我国房地产价格形成机制探究一、我国房地产业现状简述 房地产业是我国国民经济重要的支柱产业，政府自2003年就对不断攀升的房价实行宏观控制，然而效果不容乐观。对于房地产价格形成机制的理论研究，国内外学者都有贡献，并且研究成果也在实践中得到应用。 二、 新古典经济学下的供给需求分析 （一）供给分析 房地产行业的特殊性表现在其运行的基本前提：土地。土地作为一种特殊资源以其不可再生性和稀缺性著称，一定的土地面积以及国家出台的土地管理制度中严厉的耕地保护政策，致使土地的供给具有短期的刚性，因此，土地价格必然存在上涨的趋势。土地价格是房价的基础，也是房价的主要构成部分，因此，土地价格上涨必然引致房价上涨。与此同时，随着我国经济的不断发展，居民对房屋的需求日益增长，房屋供给又缺乏弹性，又很易出现水涨船高的局面。 （二） 需求分析 如今，房地产除可以满足人们居住、办公、商业等消费需求外，还可以成为投资品，可以收取租金或再出售，从中得利。对房地产需求分析应从如下两点出发：首先，由于中国经济快速发展和居民收入稳步提高，人们积累了一定的购买能力，使住房自购需求增加。这些购买者，一部分是城市建设中的拆迁户，一部分是结婚需要购房的年轻人，一部分是比较富有的人。他们对住房的需求，在一定程度上会推动房价的上升。其次，房地产保值、增值的特性，在一定程度上吸引了大量的闲置资金，投资者对安全稳定的投资对象都是比较热衷的，而房地产恰好满足了这类人群的要求。另外，房地产商的炒作和不断上涨的房价也提高了人们的心理预期，刺激了人们提前消费，使潜在的需求转化为现实的需求，从而使房价越来越高。 （三）需求供给失衡分析 如上所述，房地产虽作为一种特殊的商品，但其定价机制与其他商品同样是由供给和需求决定。然而正是由于房地产商品的特殊属性，其供给与需求在不同时期对房价变动的影响程度是不同的。 短期而言，如图1所示，由于土地是房地产运行的基本条件，而我国严厉的土地政策使城市土地供给有限，房地产建设周期较长。这一系列原因导致了短期内供给曲线近似于垂直线S。因此，短期内房地产价格主要由需求曲线决定。随着我国经济水平的不断发展和城市化水平的不断提高，城市居民对于住房的需求也越来越高，在图1中，假设需求曲线由D1移动到D2，短期均衡有E1移动到E2，均衡价格也相应地由P1移动到P2。需求的持续扩张使房地产价格不断上升，进而促使大量的房地产开发企业开发建设。相反的，如果经济衰退，居民购房能力下降，必然会导致房地产的大量积压，房地产空置率急剧上升，这也是像房地产这样的大宗商品同样可能面临的问题。 长期而言，如图2所示，土地的供给量是变化的，也就是说房地产的供给量也是变化的，所以，房地产的供给是有弹性的。在供需均衡作用机制下会出现三种情况：第一，在房地产市场均衡状态E的时候，供给曲线S与需求曲线D相交，均衡价格为P*，供给和需求量均为Q*，达到供需平衡，房地产的空置量为0，当然这只是理想状态，现实中很难发生；第二，由于房地产具有保值、增值属性，有良好的投资价值，当房地产价格被投机资金炒作而非理性上升时，价格由P*上升至P2，价格的上涨使越来越多的房地产开发商进入市场进行开发，供给量大幅增加，而价格的上涨使购房者实际购买力下降，致使需求量降低，此时为供大于求，其房地产供给量为Q3，需求量是Q1，房地产的空置量为（Q3-Q1）；第三，在国家强有力的政策调控下，房价可能出现下降的情况，当房价下降到P1时，此时供小于求，需求量增大，其房地产的需求量为Q4，供给量为Q2，形成（Q4-Q2）的需求过剩。 以上的分析是根据经济学的需求供给理论进行的。从分析中我们可以得出几点结论：首先，想实现完全的供需均衡是不可能的，实际的价格应该是在均衡价格的上下波动着；其次，由于宏观经济形势良好、城市化不断加速，房地产需求增大，然而房地产企业数量过快的增长推动了一部分房产价格的上升，相应地抵消了一部分居民的购买能力，进而出现了大量的空置房，形成了供大于求的市场现象；第三，如果政府调控力度过大，虽然房地产企业资金回流速度慢，形成了一些退出壁垒，但也无法阻止房屋供应量减少的局面，除非政府承担经济适用房或廉租房工程，否则，在相对较弱的价格管制下，必然会出现上图所述的供小于求的房屋紧缺的局面。因此，在房地产价格上，政府行为在我国房地产市场中也起到非常重要的作用。 三、 政府行为 政府在房地产行业中扮演着一个不可或缺的角色，并且以各种方式影响着房地产价格，具体的政府行为主要体现在以下几个方面： 首先，在土地征用过程中，政府牟利的行为最终提高了房地产的价格。我国当前土地征用制度中征地补偿构成、补偿标准基本上延用了20多年前的做法，与目前的市场经济形势严重脱节。伴随着中国城市化进程