房地产消费市场的需求.pptVIP

第三象限：价格和开发量 曲线代表了房地产的重置成本（f(c)），房地产开发建设的重置成本是随着房地产开发量C的增多而增加。 横轴上的截距，是保持一定规模的新建设量所要求的最低单位价格。 第二象限确定的资产价格，对应着房地产重置成本的大小，也就对应着一定的开发建设量。如果开发规模小于这个建设量，开发企业获得超额利润。 * 金融学院 程大涛 * 新的房地产开发量C应该保持在物业价格P等于房地产开发重置成本f(c)的水平上，P=f(c) 如果大于呢？ 第四象限：新开发量和长期存量 年度新开发量（增量）C转换为房地产市场的长期存量S, 在一定时期内，存量变化ΔS等于新建房地产数量减去由于房屋拆除（折旧）导致的存量损失，δ为折旧率。 ΔS=C-δS 如果市场新增开发量是以市场既有存量为基数，且开发系数等于折旧率，则 C=δS。 于是，市场存量为 S=C/δ * 金融学院 程大涛 * 从原点出发的曲线代表了开发量和存量的关系。 2.3.3外在因素影响：宏观经济 经济增长，需求增加，曲线上移动，租金上涨，价格上涨，开发量增加，增加市场供给，存量房产增加，将降低租金水平，逐渐形成新的均衡。 * * 金融学院 程大涛 如果经济下滑呢？ 控制土地供给，使开发成本增加，曲线向左移动。 资产价格保持不变的情况下，曲线向左移动，将会降低新项目开发建设数量，并最终降低房地产存量。 随着存量房地产数量减少，租金水平将得到提升，进而形成较高的资产价格，逐渐形成新的均衡。 * * 金融学院 程大涛 2.3.3外在因素影响：土地政策 * * 长期利率下调，将降低开发企业运营成本以及投资者对投资收益的要求，使曲线逆时针旋转。相对于固定租金水平，房地产当前收益和资本化率的降低，提高资产价格，导致开发量的增加，最终导致存量的增加和租金的下降。 金融学院 程大涛 2.3.3外在因素影响：利率 如果长期利率上调呢？ 万科报告/information/companyinfo.html * 图片来源 /map/ * 左边资本市场，右边消费市场， * * * * 金融学院 程大涛 金融学院 程大涛 金融学院 程大涛 * * 金融学院 程大涛 房地产金融与投资 第七章 不确定分析 第六章 财务分析 第二章 投资分析原理 第一章 绪论 第三章 市场分析 第四章 区位条件分析 第五章 融资与资金成本分析 第八章 风险与投资决策分析 2.1投资三要素原理 2.1.1收益 2.1.2成本 2.1.3预期 * 金融学院 程大涛 * 第2章 房地产投资分析基本原理 2.3房地产市场四象限理论 2.3.1房地产资产市场与消费市场 2.3.2房地产市场四象限划分及其内在联系 2.3.3房地产市场四象限模型均衡状态的影响 2.2土地报酬递减规律 2.2.1报酬与土地报酬 2.2.2土地报酬变化的基本原理 2.2.3土地报酬递减规律对土地集约经营的制约作用 收益最直接的表现是利润，利润包括与内附相联系的三种不同报酬。 创新利润 投资者利用创新优势得到利润或暂时的高额收入。 承担风险收益 投资者承担的某些风险不可能被全部分散或加以保险，投资者会有产生损失的可能性，需要得到风险补偿才会持有风险资产。 社会风险补偿 在良好的经济环境条件下产生的超额利润，用以补偿经济风暴时期或破产萧条，在政策调控时期所造成的损失。 * * 金融学院 程大涛 2.1.1收益 利率 税收 资金密集型行业影响财务成本 以销售额和利润为基数征收 影响投资成本的 两个重要因素 投资收益 * 2.1.2成本 2.1.3预期 投资的本质是对未来进行风险决策，以判断未来收益是否能够大于投入成本。 房地产投资建设周期长，投资者对未来预期情况情况对投资活动产生重要影响。 万科年报：2010 * 金融学院 程大涛 * 2.1投资三要素原理 2.1.1收益 2.1.2成本 2.1.3预期 * 金融学院 程大涛 * 第2章 房地产投资分析基本原理 2.3房地产市场四象限理论 2.3.1房地产资产市场与消费市场 2.3.2房地产市场四象限划分及其内在联系 2.3.3房地产市场四象限模型均衡状态的影响 2.2土地报酬递减规律 2.2.1报酬与土地报酬 2.2.2土