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第6讲 投资性房地产会计处理 曹 越　2014.02 　　知识点概览　　1.投资性房地产的特征与范围　　2.投资性房地产的确认和初始计量　　3.投资性房地产的后续计量　　4.投资性房地产的转换和处置 环节 涉及主要税费 房产持有阶段 营业税 按房产租金收入5％缴纳。 城建税 按营业税税额7％(或5％、1％)缴纳。 教育费附加 按营业税税额3％缴纳。 地方教育附加 按营业税税额2％缴纳。 城镇土地使用税 按土地实际占用面积和定额税率计算缴纳。 房产税 自用房产，按房产计税余值1.2％缴纳；房产出租的，按租金收入12％缴纳。 　 第一节 投资性房地产的特征与范围 　　一、投资性房地产的定义及特征　　投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。　　　　二、投资性房地产的范围 范围 注意问题 已出租的土地使用权 （1）企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类;（2）以经营租赁方式租入再转租给其他单位的房地产也不属于投资性房地产 持有并准备增值后转让的土地使用权 按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产 已出租的建筑物 （1）是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物；（2）对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业管理当局(董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产 　　【提示】下列各项不属于投资性房地产：　　（1）自用房地产　　即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如：企业出租给本企业职工居住的房屋；企业拥有并自行经营的旅馆饭店；企业自用的办公楼、生产车间厂房等。　　（2）作为存货的房地产　　作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于投资性房地产。　　如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理。　　能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；　　不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。　　　　【例题1?多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）　　A.已出租的建筑物　　B.待出租的建筑物　　C.已出租的土地使用权　　D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物　　E.企业持有并准备增值后转让的土地使用权　　【答案】ACE　　【解析】投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。选项B，待出租的建筑物不属于投资性房地产；选项D，以经营租赁方式租入的建筑物不属于企业持有的资产。　　　　【例题2?多选题】下列各项关于土地使用权会计处理的表述中，正确的有（ ）。（2010年考题）　　A.为建造固定资产购入的土地使用权确认为无形资产　　B.房地产开发企业为开发商品房购入的土地使用权确认为存货　　C.用于出租的土地使用权及其地上建筑物一并确认为投资性房地产　　D.用于建造厂房的土地使用权摊销金额在厂房建造期间计入在建工程成本　　E.土地使用权在地上建筑物达到预定可使用状态时与地上建筑物一并确认为固定资产　　【答案】ABCD　　【解析】企业取得的土地使用权一般确认为无形资产。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算，并计提摊销；对于房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物时，土地使用权作为存货核算，待开发时计入房屋建筑物的成本；用于出租的土地使用权，应将其转为投资性房地产核算。 第二节 投资性房地产的确认和初始计量 　　一、投资性房地产的确认和初始计量　　将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：（1）与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。　　投资性房地产应当按照成本进行初始计量。　　（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量　　对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的实际成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。　　企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之