我国房产业信贷风险之法律防控.docVIP

　　我国房产业信贷风险之法律防控 --0 .?引言 0.1问题的提出 就广义而言，房地产是指涵盖土地和房屋的购买、开发、运营、流通、管理和服务等诸环节在内的产业形式。其中流通应为房地产的核心环节，处于承上启下的枢纽位置。因为只有土地与房屋的所有权或使用权进入交换领域，其才能彰显商品的特质，也才能真正构成产权人的资产与财富，并且只有在流通中才能形成房地产市场。以此标准衡量，我国在计划经济时期以及改革开放初期并不存在真正的房地产与房地产市场，因为彼时国家行使的是福利分房制度，房屋只是供个人无偿或仅付出少量对价占有与居住，最关键的是，其不能于公开市场上买卖或租赁。这种状况一直持续到1997年，我国的住房改革才正式上路。国务院提出建立“以经济适用房为主的多层次住房供应体系”，由此终结了推行几十年的福利分房制度。紧接着，众多工厂职工掏钱购买自己租住的单位房屋，中国由此开始进入“住宅私有化”的时代。而到2000年，中国房地产市场终于进入“市场化、民营化”的阶段，房屋最终成为商品上市流通，房地产市场开始规模化。可见，我国房地产市场发展起步较晚，属于新兴产业。但是，房地产业所特有的在短时间内拉动内需以及促进经济增长旳效应被充分认识并被充分利用，在政府的主导与推动下，房地产业在短短十几年的发展历程中，逐渐在国民经济中占据了极为重要的地位，尽管其中非议不断并经历了多次剧烈波动与严峻考验。2003年，国务院明确指出：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”在这样重要而清晰的定位的基础上，房地产业更是一发而不可收拾，自此迈入了高速发展的轨道。 至2010年，全国房地产幵发投资已达48267亿元，比上年增长33.2%，而根据国家最新的调查数据，2011年全国房地产开发投资的增速虽有所放缓，但总量依然十分庞大，达到61740亿元，同比增长27.9%，其对中国GDP总量及增速的贡献是不言而喻的。2但是房地产业属于典型的资金密集型行业，现代房地产业特别是城市房地产业，一般而言建设规模和投资规模都非常巨大，这使得了房地产开发商一般须对外融资才能完成某一项目的建设。而对购房者而言，动辄上百万的房产也难以一次性承受，就经常通过抵押贷款等形式完成房屋价款的支付。可见，房地产业与金融业存在天然的联姻关系。这种联姻关系在我国有着更加明显而独特的体现。因为在国外，房地产开发商的融资渠道呈现出多元化的发展趋势，发行股票、债券等直接融资方式与向银行借贷等间接融资方式均被广泛利用。而在我国，由于各种条件的限制，尤其是资本市场的不发达，使得众多规模较小的房地产开发企业不能采用直接融资的方式，向银行借贷成为其主要的甚至唯一的融资渠道。可以说，到目前为止，国内房地产企业的融资基本上是以银行信贷为主体的。根据国家统计局相关数据，2010年房地产开发企业本年资金72494亿元，比上年增长25.4%。其中除利用外资796亿元，自筹资金26705亿元，定金及预收款19020亿元外，还包括国内贷款12540亿元，比上年增长10.3%，个人按揭贷款9211亿元，增长7. 6%;各金融机构房产开发贷款新增4269亿元，年末余额同比增长23%;个人购房贷款新增1.40万亿元，年末余额同比增长29.4%。3可见，房地产开发贷款和个人按揭贷款，占全部开发资金的30%,如果加上定金及预收款中可能存在的个人综合消费贷款，自筹资金中可能存在的信托和理财融资，预计银行融资占全部幵发资金的60%—70%,比重非常高。对作为购房者的个人而言，通过银行的房地产按揭贷款则几乎是其唯一便捷的融资渠道。 1.我国宏观调控背景下的房地产信贷风险 1.1宏观调控对银行信贷安全的影响 在房价暴涨的背景下，2010年至2011年，国家开始频繁的釆取更加严厉的调控措施以控制房价。2010年1月10日国务院出台，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%。2010年4月15日，国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。2010年4月27日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，（简称“国十条”），被称为“史上最严厉的调控政策”。2010年4月30日，北京政府发布以限购为核心的调控措施，即要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房的贷款，统一购房家庭只能新购买一套商品住房。2010年9月29日国家有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨。其中除了继续强调实施差别化的信贷政策外，还特别规定各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度，对于政策落实不到位、工作不得力的地方将被约谈直至追究责任，并明确全国暂停三套房贷，全国暂停无1年以上纳税或社保证明的异地购