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中国房地产信托投资发展分析 I萨螳巴竖 一、引言 近年来，随着我国房地产市场的活跃和发展，房地产投融资规模也越来 越大，房地产业与金融业的联系空前密切。在这样的背景下，大力发展房地 产投资信托(REITs)，不仅有利于拓宽房地产业融资渠道，引入房地产金融 风险与收益对称机制，构建稳定的、市场化的房地产金融体系，而且具有丰 富长期投资工具、优化金融体系等其他重要的现实意义。 二、房地产信托投资概述 房地产投资信托被定义为：具有一定资本、资质的投资信托公司吸收公 众资金，投资于房地产相关的资产领域中，包括能带来一定收益的产权投资 及房地产抵押贷款等债券投资。 美国全国房地产投资信托联合会把REITs分为：权益型房地产信托投 资(EquityREITs)、抵押型房地产投资信托投资(MortgageREITs)以及混 合型房地产信托投资(HybridREITs)。其中，权益型房地产信托投资应该 将其75％以上的总资产投资于房地产产权投资，包括：住宅、商业用房、写 字楼、酒店、娱乐设施和购物中心等，从而获取租金，以及享受产权增值所带 来的收益，而抵押型房地产投资信托投资则应将其75％以上的总资产投资 ①胡治严、叶晓韵：复旦大学管理学院，上海财经大学公共管理学院。 358 城市经济与土地政策：发展·绩效·改革 于个人住房抵押贷款，以及商业抵押贷款等。混合型则两者兼而有之。 三、美国房地产信托投资的发展状况 美国房地产信托投资崛起于20世纪60年代，但真正是到了80年代的 税法改革后，房地产信托投资才渐渐完善成熟起来的，并且吸引了广大投资 者的注意。美国的房地产信托主要以公司制为主，并且其股票可以在债券 市场发行。在房地产信托投资公司尚未出现之前，由于房地产业所需资金 庞大，周期长，物业无法分割等本身特点，再加上自身缺乏与房地产投资相 关的专业知识，中小投资者是几乎不可能从事房地产债权或是产权投资运 作的，所以REITs在二级市场得以流通无疑使得小投资者能够从具有良好 保值增值性的房地产业中分到一杯羹。图1展示了从1971年到2005年美 国三类房地产投资信托公司的总市值及其增长变化趋势。1971年，REITs 在二级市场上刚刚起步时数量只有34家，市值约1．49亿美元；经过飞速发 倍，市值则达到了当时的200多倍。 市值(百万美元) 350 300 250 200 150 100 50 资料来源：evolution，帆nareit．com。 图1美国RElTs上市公司市值分析 在数量分配上，由图2可见，美国长期以来都以权益型居多，虽然在20 世纪70年代抵押型大有要压过权益型之势，但随着房地产经济泡沫的破 灭，人们发现虽然抵押型在房地产业繁荣期间是比权益型的收益高，但权益 型投资比抵押型更加稳健，从长期而言其风险回报率较抵押型好。80年代 后，随着税法改革以及市场的逐步规范，美国房地产投资信托开始进入稳步 发展时期，权益型信托投资主导着REITs的发展。到了1989年，美国二级 市场上REITs一共119家。其中权益型占58家，占上市投资信托公司的 46％，市值占到58％；而抵押型和混合型所占市值分别为30％与12％，到 中国房地产信托投资发展分析 359 了2005年年末，权益型占到了投资信托公司总市值的92％，可见权益型 REI．Ts的发展速度远远快于整个房地产投资信托的发展速度，并且对整个 行业起到了一个积极带动的作用。 份 口权益型 口抵押型 口混合型 资料来源：evolution，wⅣw．nareit．com。 图2美国REITs上市公司数量分析 四、权益型REITs应成为我国房地产信托投资的发展方向 (一)我国REITs现状 REITs是由房地产发展到一定阶段在信托领域延伸的一个产物，因此 不可避免地受信托业及房地产业的双重影响与制约。我国信托基