转型时期：物权法保护拆迁户土地权利面临的困境与出路.pdfVIP

转型时期：物权法保护拆迁户土地 权利面临的困境与出路 王瑞雪 (山西财经大学公共管理学院) 【摘要】 以私产保护为重要内容的物权法于2007年10月1日起正式实施。在当前的 司法环境中，这部与普通百姓生活密切相关的法律在房屋拆迁中究竞能够发挥多大效力? 面对物权法司法困境我们又应如何应对?在对房屋拆迁中土地权利征收基本类型进行划分 后，文章从公共利益界定、地价增值收益分配、双轨并行的国有土地使用制度、农村宅基 地征收补偿法律制度缺失四个维度剖析了物权法在私产保护过程中面临的困境，并针对这 些问题提出相应的建议。 【关键词】物权法；房屋拆迁；土地权利 伴随社会经济的快速发展，居民房屋拆迁日趋频繁。但由于规范房屋拆迁改造工作的 《土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》等相关法律法规仍不健全完善，拆迁中因利益 补偿分配问题引发出的社会矛盾日渐尖锐，严重影响着我国政治稳定与经济健康发展大 局。当前拆迁纠纷突出表现为两大特征：一是上访告状呈现明显的组织化、规模化特点， 就比上年同期增长3倍之多(雷腔，2006)。二是拆迁纠纷负面影响广，社会反响强烈。 近年来发生了一系列社会影响恶劣的拆迁案件，如2004年倍受高层关注的湖南“嘉禾拆 大常委拍案而起的拆迁农民“脱富致贫”案，2007年引人侧目、轰动全国的重庆九龙坡 “牛钉事件”。 2007年10月1日物权法开始正式实施。这部关系百姓生活方方面面的基本法不但明 确提出平等保护国家、集体和个人财产，而且还特别针对征收私人财产的程序及补偿标准 等问题做出明确规定。现阶段中国经济社会正处于新旧体制机制相互更迭、交织、碰撞的 转型时期，这个阶段的物权法能否如部分专家学者所言，在房屋拆迁中发挥“私产保障利 器”的作用?西方“风能进雨能进国王不能进”的经典故事是否从此将在中国广袤的大地 正式拉开序幕?研究探讨物权法保护拆迁户土地权利面临的困境与出路不仅具有学术价 值，更富有实践意义。 729 第十部分其他 一、房屋拆迁中土地权利的征收与补偿 本文中的房屋拆迁是指政府出于公共利益之目的，动用公权力，依据法律法规的相关 规定以强制方式征收自然人和法人财产并给予合理补偿的行为。公共利益构成政府动用公 权实施房屋拆迁的前提条件，而合理补偿则是现代民主法制语境下对政府拆迁行为的必要 补充。房屋拆迁中的财产征收对象主要包括地上附着物和土地权利两方面内容。通常，地 上附着物可划分为建筑物和构筑物两类；按照所有权性质，土地权利可进一步划分为城市 国有土地和农村集体所有土地两种类型。由于受到政治制度、经济体制、历史遗留问题等 诸多因素的影响和限制，房屋拆迁中如何进行土地权利补偿不仅构成当前理论研究的重 点，同时也成为实践中最易引发争议的棘手问题。本文从土地权利分析人手，针对房屋拆 迁过程中土地权利征收补偿存在的疑难问题展开详尽讨论。 (一)房屋拆迁过程中城市国有土地权利的征收与补偿 我国城市土地属于全民所有，任何单位或个人只能拥有土地的使用权。在新中国成立 后的相当时期内，我国城市实行以无偿、无限期、无流动为特点的土地使用制度。改革开 放之后，由于我们遵循渐近式改革路径，城市用地并行着两种不同的土地使用权：有偿取 得(出让、转让、人股等)和无偿取得(划拨)。城市房屋拆迁的过程也就是国有土地使 用权被收回的过程。在对国有土地权利补偿时，如何在不同土地使用权类型中确定平衡 点，既与现有制度安排保持一致，又能够协调不同利益集团之间矛盾是问题的核心所在。 (二)房屋拆迁过程中农村集体所有土地权利的征收与补偿 与建立在国有土地之上的城市房屋拆迁相比，地处城乡结合部或城中村农民私有房屋 拆迁涉及到的问题更为复杂。我国宪法规定，农村实行土地集体所有制。农村房屋拆迁的 过程也就是集体土地所有权被征收的过程。在集体所有制框架下，农村房屋拆迁中土地权 利补偿必然会涉及两个密切相关的利益主体：拥有宅基地使用权的房屋所有权人和拥有宅 基地所有权的集体经济组织。因此，农村房屋拆迁必须妥善解决两个层次上的土地权利问 题：一是如何合理确定宅基地所有权征收的补偿标