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小议土地增值税筹划 广西财经学院尹建荣 【摘要】2007年1月16日，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税 清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)一经国家税务总局网站发 布，市场立即作出了强烈反应。引起房地产开发界不小的震荡。加之土地增值 税的累进税率，在房地产企业的总体税负中占有重要地位，所以，如何进行相关 的税务筹划成为房地产企业的一件大事。 【关键词】税务筹划 土地增值税普通标准住宅 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通 知》(以下简称《通知》)于2007年1月16日发布，此通知其实并不是土地增值 税新的政策规定，而是在征管上对以往清算工作遇到的问题进行的梳理和规范， 下发的通知是在吸收各地开展土地增值税清算取得的经验基础上，规范了清算 的操作程序，明确了清算的条件及有关征管问题，是根据条例和细则以及征管法 的有关规定制定的征管办法。由于对房地产开发项目已经预征了土地增值税， 而清算是在房地产开发项目已经全部或大部分销售完毕后才进行的，因此，通知 的出台在政策上不会额外增加房地产开发企业的税收负担，也不会加重购房者 的经济负担。 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入 的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。房地产开发企 业主要从事地产的开发、销售，其取得的收益按国家税法的规定应缴纳土地增值 税，由于增值税税率实行四级超额累进税率，税率从30％到60％，税负较重，因 此有必要在遵守法律法规的前提下对土地增值税进行筹划，减轻企业的税收负 担，谋求企业的最大利益。鉴于土地增值税是对增值额计算征税，增值额小，计 531 。因此土地增值税筹划的基本 思路是根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税 率或享受免税待遇。关键点就是合理合法地控制、降低增值额。具体可以通过 以下几种方式筹划。 一、建房方式的筹划 (一)利用合作建房的优惠政策 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税 字[1995]048号)规定“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比 例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税”。 案例1： 假如某房地产企业拥有一块土地，拟与A公司合作建造写字楼，资金由A 公司提供，建成后按比例分房。对房地产开发公司而言，作为办公用房自用，不 用缴纳土地增值税。将来再做处置时，只就属于自己的部分缴纳土地增值税。 (二)利用房地产的代建免税政策 房地产的代建行为是指房地产企业代客户进行房地产的开发，开发完成后 向客户收取代建收人的行为。就房地产开发企业而言，代建收入属于营业税的 征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种建房方 式减轻税负，在开发之初就确定购买用户，实行定向开发，但应注意的是不能发 生房地产权属的转移。 利用普通标准住宅筹划 《土地增值税暂行条例实施细则》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增 值额未超过扣除项目金额20％的免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额 20％的，应就其全部增值额按规定征税。此时可以通过适当增加住房开发成本 和适当降低收入的办法，比如增加美化住宅小区环境支出、增加房屋配套支出、 折扣销售等，降低增值额，从而使增值率低于20％，达到免税的目的。利用此方 法应注意两方面问题，一是普通住宅的认定标准的界定，“普通标准住宅”认定， 一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关 于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)制定并对社会公 532 布的“中小套型、中低价位普通 税既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。财税 [1995]48号规定，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通 标准住宅不能适用免税规定。 案例2： 某房地产开发企业建造并销售普通标准住宅，采取不同的销售价格销售，假 设除销售税金及附加外的扣除项目金额每平方