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试析我国个人住房消费贷款风险及防范摘要 经过十多年的发展，我国个人住房消费贷款已发展到了相当的规模，越来越多的居民在购买住房时采用到银行办理住房按揭手续。个人住房消费贷款业务已成为银行收入稳定增长的主要来源。随着贷款量的激剧上升，对个人住房消费贷款业务的风险管理已成为商业银行在经营运行中的重要问题，如何在新的环境中大力发展个人住房消费贷款这项银行优质业务，对于我国商业银行而言显得非常重要。旨在探计我国商业银行对个人住房消费贷款的风险与防范，结合实践提出完善我国对个人住房消费贷款管理的一些建议。 关键词 个人住房 消费贷款 风险防范 个人住房消费贷款业务是现代商业银行众多业务中的一个非常重要的组成部份，它既可以有效地刺激一国的经济增长，还可以促进社会的稳定与协调发展。这项贷款业务的健康发展，对于我国商业银行在新的历史时期，不断完善和加强自身的服务和业务创新，提高贷款资产质量、追求新的利润增长点、以及促进银行业金融创新、带动与促进其他行业发展都有重要意义。然而，2007年美国次贷危机爆发，提醒我国在住房消费贷款业务方面，如果对迅猛扩张所带来的问题和可能导致的风险，不能提前加以防范和化解，将成为制约我国住房消费货款持续和健康发展的重要因素。 一、我国住房消费贷款的风险 我国住房消费贷款的风险，基本上可以分为系统性风险、合作商风险、客户风险以及银行内部风险等四个方面： （一）系统性风险 1、经济周期风险。房地产行业与宏观经济运动高度正相关。2007年以来，由于国家4万亿的投资规模，带动了我国宏观经济的回升，同时也使房地产触底反弹，目前房地产价格虽然已基本不再上涨，但依然维持在高位。如果国家继续加大对房地产业的限制和打压，必然会导致房地产市场持续降温，银行将有可能面临经济周期风险。 2、利率变动风险。央行已多次提高利率，并早在几年前就已取消了住房贷款优惠利率，客户还款压力加大。 3、居民购买力风险。从成熟国家来看，居民的实际收入和预期收入偏低是影响房地产业健康发展的重要因素。而我国房价／收入之比根本不协调，一、二线城市的房价基本上超出了居民实际购买能力。按照西方国家惯例，如果房价占到居民家庭年收入的3－6倍之间，可以认定为合理，而我国目前约为10－20倍，个别大城市甚至更高。另外，我国社保医保等社会保障制度虽然已有，但远未健全，居民的实际购买力不足，从目前社会上情况来看，少数家庭有几套甚至更多的房，但大多数家庭仅有一套甚至没有，有能力买房的人将越来越少。 （二）合作商风险 1、合作商自身的经营风险。如果合作商并无多少资金，将是导致银行信贷风险上升的最大原因。现在房地产企业的一个的问题是：资金来源渠除自有资金处，主要依靠向银行贷款、提前销售商品房获得预收款以及通过银行发放给购房者的按揭款，如果企业自有资金不足，就会影响企业抵御市场风险的能力，也就是说，如果一旦房屋销售情况不好，企业的资金链很可能断裂，合作商就有可能为了保住资金链铤而走险，如借高利贷。 2、合作商与购房者的矛盾有可能会转嫁给银行。在合作商房屋销售和购房者使用过程中，购房者有时会与合作商或物管产生纠纷，如销售时宣传环境与实际不符，房屋质量有问题，物业收费及管理水平等等。这个时候往往有的购房者会采取不还银行贷款等极端方式，最后受损失的是银行。 3、合作商通个“假按揭”套取银行信贷资金。“假按揭”就是其签订不真实、虚假的购房合同，将其暂无法售出的房子购入，再利用这些购房人身份申请按揭贷款，从而套取或骗取银行贷款获得资金的行为。合作商在办理假按揭后，会每月替那些年谓的“业主”供款还贷，直到将来有一天这套房卖给真实的购房人取得资金后才偿还银行贷款。这样，合作商能够尽快“销售完”房屋收回投资，实现获利，但有的合作商因种种原因无法将房屋最后真正卖出，出现了所谓的资金链断裂情况，就会干脆携款潜逃。 （三）客户风险 1、故意的违约风险。从银行的角度看，违约是指客户根本没有信用意识，本来每月都应按时还款，但客户却以种种借口不按时还款，造成贷款逾期，对于这类客户，只要银行及时催收，通常不会形成真正的不良资产。 2、非故意的违约风险。非故意违约风险是指客户从主观上来看，是有还款意愿的，但由于客观原因丧失按时还款能力。目前，银行发放贷款是均以客户提供的当期收入为依据（这个收入是否真实还有待商榷），没有什么评估方法也不可能判断客户未来收入状况。所以，客户只要在还贷期间家庭或本人有意外情况发生，将对贷款的按期偿还产生影响。 （四）银行内部风险 1、贷前审查走过场、内部控制制度问题。银行之间为了完成制定的任务计划或获取商业利润，往往放松对合作商的要求，使得部份贷款投向质量较差的楼盘。在对客户借款审查上，由