房地产销售中期的营销策划方案.doc

销售中期营销方案 策划者：李 庚 策划时间：2013.3.12—2013.3.14  目录 说明 1 1.金杯银滩项目分析 1 1.1金杯银滩地理位置及交通情况 1 1.2项目产品情况 2 1.3与竞争对手比较分析 3 1.4 金杯银滩SWOT分析 3 2.金杯银滩项目STP营销策略分析 4 2.1市场细分 4 2.2市场定位 5 2.3营销目标 6 2.4促销活动措施 6 3.金杯银滩新广告及活动策略 7 3.1广告定位及目标 7 3.2卖点提炼 8 3.3广告语的阐述 8 3.4广告媒介投放计划 10 3.5贯穿所有销售阶段的宣传 11 3.6活动推广宣传 11 4.金杯银滩销售中期广告预算 12 5.金杯银滩销售中期广告活动执行 13 5.1广告活动执行安排 13 5.2与各个媒介安排 16 6.效果预测及危机处理 16 说 明 此方案纯属应聘者李庚个人观点，在没有通过完整的市场调查与未阅读充足的相关资料，仅仅是根据金杯银滩市场销售情况，本人就做出大胆并且没有预算的营销调整方案。 1.金杯银滩项目分析 1.1金杯银滩地理位置及交通情况 金杯银滩是四川金杯集团投资开发的精品住宅项目，地处乐山市肖坝片区污染最少的青衣江畔，毗邻嘉州新城，周边人文环境优越从小学到大学一站式服务，占地面积30余亩，建筑面积4万余平米，容积率1.6，总户数200余户。 金杯银滩区域特征： ①人口规模、增长速度 金杯银滩毗邻嘉州新城住宅区 人口密度比价大，人口规模也比较大，在15万人左右。 ②居民素质、文化层次 该区域内有许多从事教育行业的青年教师，少许政府机关工作人员，居民文化水平比较高。 ③居民年龄结构、家庭状况 该区域的年龄结构分布：中年人45%，青年人25%，老年18%.家庭状况都似乎以三口之家为最多，有老人的家庭占40%，有小孩的占45%。 ④居民收入水平 该区域居民收入属于中等收入者，平均年收入在15万元左右. ⑤ 周围商圈 由于金杯银滩位于嘉州新城开发项目周边，正在开发的项目有艳澜州等住宅小区，另外还有许多打算开发的，所以目前该区域有银行多家、超市（乐山三八超市）、药店（海棠、长寿），高校三所，中小学一所。 交通情况： 金杯银滩所处路段的公交线路主要是1路、2路，项目地5公里的西北外是成乐高速、乐宜高速的进出口。 1.2项目产品的情况 金杯银滩是属于乐山市中区肖坝片区一块环境安静、污染少的栖息地，先200余套房源待销状态，从2011年开盘一来，先后完善公共绿化设施。产品是有景观和嘉州新城沿江景观融为一体，让你时刻奢享江景漫步。纯板结构采光效果好，楼底绝无商业门市，是典型的纯住宅小区，远离城市主干道，但是离尘不离城，离噪不离配套，不惜投入巨资将江北冬泳基地改造人造沙滩，游泳体验就在家门口。小区和江边步行街全部为沙滩式步行街，配套儿童游玩和观泳池，让您体验到属于乐山的热带风情。 产品种类：电梯豪宅、空中别墅、联排和双拼别墅。 户型面积为90余㎡~200余㎡。 1.3与竞争对手比较分析 目前在乐山市知名的房地产商有立事达集团、领地集团、乐山嘉利、乐山恒丰地产等。 立事达集团地产创建于1998年，成长于乐山，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。经过十几年的潜心发展，立事达集团形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体，产品覆盖了普通住宅、高层公寓、花园洋房、别墅等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。比较知名的楼盘有嘉州新城、满庭芳、佛伦堡别墅、滟澜洲等。 1.4 金杯银滩SWOT分析 （一）优势 ①金杯银滩位于乐山肖坝地段，有着优越适逸的住宅地理环境优势，升值潜力大凸显。 ②金杯银滩稀缺版多层小高层、别墅级2+1花园洋房，奠定了区域标杆形象。 ③房屋装修精致，配套私人会所，开创了乐山商务住宅新的里程碑。 ④户型面积涵盖了100-200㎡的三房至五房，全面满足不同消费群体对户型面积的需。 ⑤周边设施齐全，教育、银行、休闲娱乐场所应有尽有。 （二）劣势 ①楼盘附近缺少必要的生活设施，如农贸市场、大型超市。业主买菜做饭不方便。 ②离主城大型的商业中心有一定的距离，到新广场、土桥街有较长的车程。 ③产品线过于丰富，导致核心产品的竞争力被削弱，以及对个别领域的控制力不够。 ④房屋价格高于附近其他楼盘的价格。 （三）机会 ①目前市场中有众多的产业内存量，可以通过整合营销资源，