香海世界产品建议-end.pptVIP

金辉淮安半岛：15M独栋户型 地下一层：采光房、车库、健身房、视听室、佣人房、洗衣房、家庭室、卧室； 一层：书房、卧室、厨房、餐厅、采光井上空； 二层：双卧室、卫生间； 三层：主卧、卫生间、露台 【产品面积】 ： 169-296㎡， 【主力面积】 ：联排：223-237 ㎡ 【产品均价】 ：联排320万/栋起 【去化周期】 ： 7个月，共去化106套，去化率100%。 2012.6月份开始预约 截止统计时间2013.2 万科城 房型 面积区间 备案 套数 售套数 去化比例 双拼 296㎡ 4 4 100% 合计 4 4 100% 临水联排 223-238㎡ 23 23 100% 256-262㎡ 7 7 100% 271㎡ 9 9 100% 合计 39 39 100% 合院 169㎡ 3 3 100% 231㎡ 3 3 100% 263㎡ 3 3 100% 合计 9 9 100% 山体联排 232-237㎡ 37 37 100% 244-248㎡ 17 17 100% 合计 54 54 100% 总计 169-296㎡ 106 106 100% 万科城一期别墅 福州别墅产品配比研究 备注：106套别墅均已售完，已于2014年7月份交房。 万科城： 238㎡临水联排 一层：视听室、贮藏室 或书房、茶艺室 万科城： 238㎡临水联排 二层：客厅、餐厅、厨房 万科城： 238㎡临水联排 三层：主卧、双次卧、卫生间 别墅对比高层价格分析 项目名称 销售时间 联排别墅 高层价格 主力面积 单价 主力总价 主力面积 单价 主力总价 世茂 御龙湾 2011年6月 联排160-180平米 叠拼120-160平米 联排20000元/平米 叠拼12000元/平米 联排320-360万/套 叠拼140-220万/套 90-140平米 9000元/平米 80-135万/套 2013年3月 8200元/平米 72-115万/套 2014年9月 6800元/平米 60-95万/套 阳光 翡丽湾 2012年9月 联排210-260平米 —— —— 90-120平米 7500元/平米 70-90万/套 2013年3月 联排19000元/平米 联排400-500万/套 8500元/平米 75-105万/套 2013年8月 联排21000元/平米 联排440-550万/套 10500元/平米 95-125万/套 金辉 淮安半岛 2011年10月 联排260-290平米 联排30000元/平米 联排780-870万/套 90-130平米 —— —— 2013年6月 12000元/平米 105-155万/套 融汇 温泉城 2014年6月 联排210-260平米 联排14000元/平米 联排300-360万/套 70-110平米 8000元/平米 55-90万/套 以独栋、类独栋、双拼及大面积联排别墅产品为主（如金辉淮安半岛为代表），项目规模较大且别墅产品占据整个项目最高的景观和配套，单独成区。但仍因为面积大，总价高，去化率低、销售周期长。 以双拼、联排、由高层围合定位的项目（如阳光翡丽湾），从去化情况来看210-230平米去化率最高接近售罄。 以经济性联排、叠墅定位的项目（如世茂上游墅），主力产品定位为叠拼90-120平米之间，联排和双拼产品面积也控制在150-180平米。由于户型设计新颖，总价低，深受客户亲睐，现已全面售罄。 别墅市场分析 根据产品情况和福州市场情况分析，可以得出以下结论： 成本分析 香海世界项目建安成本如下： 以低总价的度假型公寓产品入市，面积控制在40-60之间的一房及一房半投资型公寓产品为主，部分90-120产品满足地缘性客户需求。 别墅产品以经济型别墅（产权面积140-160）为辅、舒适型洋房为主（产权面积100-120）、辅产权面积控制在90-120之间，扩容后面积在140-160； 售价建议叠拼别墅建议首批入市价格为1.05万/平米，联排别墅建议为1.3-1.5万/平米。后期根据市场情况逐步提升。 产品建议 根据产品情况和福州市场情况分析，建议第一阶段产品定位： 落地配套建议 超级大盘的一期销售 起势很重要 不一定要叫座，但一定要叫好 ！ 我们面对的问题： 1、区域未来非常美好，但是短时间内无法兑现 2、至少7000元/㎡的价格，无法以价格爆破市场 3、区域内第一个超级大盘，客户没有来这的理由 面对这些问题，我们必须 解决客户「为什么来」的问题 并且让客户「经常来」 ，才能让客户消费项目，最终「留下来」 因此我们建议，项目一期除了常规的营销推广铺排 还需要做到以下几点「实质性的配套落地」让客户来这，并且经常来 项目农家乐配套 结合琅岐岛本地的水果、海鲜资源，做好农家乐相关落地执行 落