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试论如何调控我国房地产价格【摘　要】当前，我国房地产市场价格的调控工作仍然没有达到预期目标，因此，我们应坚定不移地抑制不合理需求，促使房价回归到合理的水平。本文就如何调控我国房地产的价格谈几点看法。 【关键词】调控；房地产；价格 0.引言 虽然我国房地产市场价格的调控工作已经取得了阶段性的成就，但是仍然没有达到预期目标，因此，我们应坚定不移地抑制不合理需求，继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，有针对性地抑制二、三线城市过快上涨的房价，促使房价回归到合理的水平。本文就如何调控我国房地产的价格谈几点看法。 1.影响房地产价格调控的主要因素 1.1房地产需求兼有消费和投资的双重性 房地产是一种特殊的商品,其不仅提供房屋供人们使用,满足消费者的居住需求,而且由于其使用价值及价值实现的长期性,可以作为一种资产,满足购买者的投资需求,因此,房地产的需求兼有消费和投资的双重性，导致房产需求过度。 1.2房地产市场存在“雷切德效应” 由于房地产使用的耐久性和城市土地资源的稀缺性决定了房地产的供给价格是缺乏弹性的,房地产价格并未因需求增加、开发投资扩大而下降,即房地产市场存在“雷切德效应”,这种反供求规律的现象正是由于房地产兼有消费和投资的双重性所至。 1.3房价大幅下降存在现实风险 从现实的情况看，大幅度打压房价是不可取的，房价如果在短时间内迅速下降将引发以下问题：(1)银行投入房地产行业的贷款有两部分：一是提供给开发商的开发贷款；二是提供给购房人的购房贷款。房价大幅下降就意味着贷款抵押物(房屋)的贬值，当开发商(或购房人)不能增加有效担保或提前还贷而实际破产时，银行要面临巨大的坏账风险。(2)经济增长对增长方式存在一定的路径依赖，经济政策存在一定的政策惯性，当前宏观经济对房地产业的过度依赖不可能在短时间内降低，房价大幅下降可能会引发宏观经济整体衰退。 2.我国房地产价格调控的措施 2.1政府控制地价 现行国家土地政策规定，房地产开发经营，必须通过国土部门组织“招、挂、拍”方式取得国有土地使用权，由于房地产经营开发利润空间非常大，所以土地拍买价格涨幅快。因此，政府应采取有效措施，控制地价上涨过快状况。具体措施：根据规划条件，一是限制土地出让“招、挂、拍”的最高价；二是限制商品房售价最高价；三是调控房地产开发商的利润，提高房地产开发商条件，让参与“招、挂、拍”的土地开发商根据规划设计条件，提供规划设计方案和组织实施方案，国土部门组织专家组进行方案选优，由最优方案获得者取得土地开发权，政府严格监督开发商按中标方案实施。 2.2严格执行房地产法规政策 房价是个令人头痛的大难题，从岁末又说到年初，全国不管是大城市还是中小城市，仍然涨声不断，其实原因在于一些地方政府、开发商和金融机构等强势特殊利益集团，蓄意抬高房价，获取高额利润。因此，控制房地产价格的关键就是要将调控政策、措施执行到位，消除对楼市宏观调控作用的消极因素。各级政府，特别是国土、规划、建设、房管、金融、税务等政府部门，要统一思想，提高认识，坚决贯彻执行国务院关于土地、住房、金融、税收等法规政策，勇于承担责任，切实保障房地产市场稳定健康发展。 2.3建立中低收入者家庭住房保障制度 新加坡政府提出：“居者有其屋”，大量建设“政府组屋”，超过84%的新加坡人都居住在组屋里，同时严格租屋供给制度和管理，形成了可靠的住房保障制度。西方国家城市居民租房：美国40%、瑞士60%、英国55%、丹麦100%。根据国发[1998]23号文件精神，政府应建立中低收入者住房保障制度，城市80%以上的家庭应该是由政府提供的经济适用房和廉租房。“让老百姓买得起房”成为现实，作为政府应立法制定和完善住房保障制度，一方面明确经济适用房和廉租房的供应对象、建筑面积、房屋价格等，供应对象应重点向城市中低收入者、教师、公务人员、拆迁户等倾斜；另一方面加强对经济适用房和廉租房申请者的审批、监督，保证优惠政策真正落实到需要保障的对象。 2.4房价收入比与国际接轨 房价中值倍数是指平均房价与居民家庭年收入的比值。统计结果显示，中值倍数4.1以上，购房能力严重不足；中值倍数3.1至4.0之间，购房能力不足程度中等；中值倍数不超过3.0，房价属能负担范畴。西方国家排在前几位的是：美国洛杉矶等6个城市8.5至11.4，澳大利亚悉尼8.5，英国伦敦8.3，美国纽约7.2。相比之下，显示我国广大城市居民在住房问题上负担沉重，高房价明显降低了城市百姓的生活质量，影响了生活和谐度。国家在制定政策时应该把“房价收入比”列入政府政绩考核指标，实行地方官员指标负责制，使房价真正反映市场需求，把老百姓愿意买房、买得起房和买放心房作为实践“三个代表”的一项重要工作来