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试论有效控制房地产工程造价摘 要：加强对房地产业的宏观调控，促使房价合理回归，是国家和社会关注的重要问题。在此背景下，房地产开发企业要坚持科学发展观，全面强化房地产业管理，实施工程造价全面控制，有效降低工程成本，进而降低房地产售价，促进房地产业持续健康发展。 关健词：房地产 工程造价 有效控制 中图分类号：F293.30 文献标识码：A 文章编号：1004-4914（2012）07-277-01 近年来，我国城市商品房价格居高不下，成为人们关注的重大民生话题。按照国家对房地产市场“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”的总体要求，如何不断提高和改善人们居住环境，同时将房地产价格有效地控制在合理范围内，控制成本，促进房地产价格合理回归，促进房地产业持续健康发展是目前房地产业面临的新课题。 影响房地产成本涉及土地供应，拆迁周期及资金供给等很多因素。而不断完善房地产业内部项目管理，降低造价，是整个房地产行业内部急待解决的问题。 一、强化工程前期的科学合理设计 实践表明，房地产项目工程方案设计对工程造价的影响占75%—95%以上。设计力求科学合理，达到保质保价的目标要求。因此提高工程前期设计质量，保证测量数据的准确性，减少施工阶段的签证，减少重大变更，是有效控制造价的关键。一是要进一步加强房地产开发企业前期设计阶段的技术力量，确保前期工作有序推进。二是建立竞争机制，运用招投标方法优选勘察、设计队伍。三是开通设计部门对业主、施工现场的服务通道，优化设计方案，力求技术经济合理，达到全程有效控制工程造价目标。 二、严格材料设备采购的管理和控制 在房地产项目建设中，材料供应投资在施工阶段几乎占了投资的60%以上，因此，严格材料、设备采购成了工程造价控制的重点。材料采购、材料计价是易生腐败、增加成本的重要环节。因此，开发单位要做到：一是严格材料设备采购程序，及时掌握产品的数量、性能要求、规格型号。二是招标文件是供应商投标和发包方评标、合同签定的依据，在编制招标文件时要制定完整的技术规格，合理的付款，明确的服务内容，严密条款。三是加强协调、严格进场材料质量验收。开发商应督促承包商及时反馈施工进度，提前作出设备材料的采购计划。加强与供应商的衔接，如卸货、接货、搬运等，减少施工阶段承包商对工期和费用索赔的机会。 三、建立施工单位信誉评级制度 过去在房地产项目组织施工建设中，很多企业主要通过邀请招标、分包选择施工队伍。在具体操作过程中，发现仍然存在业绩不佳的企业挂户、项目被分包给无信誉单位等现象，这是企业管理混乱，协调难度大，工程成本高的重要原因。因此，提倡房地产开发项目实行招投标，对报名入围的单位建立信誉评级制度，提高门槛，对以往业绩进行跟踪考核，起到对项目的协调和控制作用。首先是项目分阶段对参与建设的单位制定信誉评级制度。从勘察单位、设计单位、施工单位到监理单位等，开发项目者按照不同的阶段，对入围的单位进行信誉筛选，确保队伍的质量。其次是每年对本企业开发投资的建设项目的单位，进行年审，认真考核，建立“项目入围候选名册”，做到长效管理。再次是建立网上追踪，对信誉良好队伍给予公布，增加其知名度。对信誉差，生产质量低劣或采用不正当手段入围的队伍，列入“黑名单”，直接取消其获得参与开发建设招标的报名资格，切实保证房地产工程的质量和造价。 四、积极推行工程项目的监理制度 房地产工程项目施工阶段要建立以监理工程师为核心的项目管理模式，并建立对监理监督的制约机制。一是在招投标阶段，严格审查监理资质和业绩，进行队伍的考查；二是施工阶段建立督查例会、检查、质询、督察、奖惩、资质登记以及岗位工作考核等制度，将监理工作和月报制度、工程质量与安全生产重大事故报告制度落实到位；三是要求各开发项目都配备相应注册监理工程师，以提高管理水平和质量监测手段。如果上述工作不到位或落实力度不够，应视情节轻重令其退出施工现场。以上三点可以有效地控制成本，防止出现施工企业漫天要价，随意索赔的现象发生，能有效地达到控制造价的目标，达到节约投资、降低成本的目的。 五、强化施工阶段合同管理 合同管理贯穿工程全过程，是各阶段约束各方责任、权利和义务的必要手段。施工合同分为总价合同、单价合同及成本加酬金合同。合同条款的订立和管理是合同中的重要环节，是控制造价的关键。施工中开发商的造价管理人员必须充分掌握合同条款，一方面严格审查承包商的索赔要求，利用合同条款及时解决工程造价方面纠纷，另一方面，严格过程管理，减少承包商的索赔机会。在实际操作中，部分开发商为图省事，通常采用费率招标，即成本加酬金合同，结果导致发包方承担更多的风险，很难主动控制工程造价，因此，应根据实际情况权衡利弊，作出最佳合同形式的决策。为有效控制工程造价：1.设立专门合同管