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廉租房REITs产品前景及政策建议[摘要] 廉租房是我国“十二五”期间重点发展的保障性住房，然而我国廉租房建设面临着严重的资金短缺问题。廉租房REITs风险较小，却能带来较为稳定的收益，是利用金融创新解决廉租房融资的最佳思路。廉租房REITs产品可设计为类似国债的品种，设立形式上可采用契约型REITs，并采取半封闭的方式进行运营。 [关键词] REITs 廉租房 融资 [中图分类号] F832 [文献标识码] A [文章编号] 1004-6623（2012）03-0105-04 [作者简介] 杨夫立（1973—），天津人，南开大学经济学院博士研究生，研究方向：房地产金融、金融工程。 一、 廉租房建设引入REITs的必要性 作为我国保障性住房中具有重要意义的形态之一，建设廉租房面临的最大难题就是资金问题。众所周知，廉租房的开发周期虽与一般房地产无异，但受租金水平、福利政策等多方面因素影响，收回投资需要较长时间，相对降低了资金周转速率，这使当前廉租房建设除了政策资金以外难以吸引包括商业银行、投行等在内的借款人或投资人，从而导致廉租房建设无法实现上规模，上速度，更谈不上持续开发。 因此，要解决除上述廉租房投资发展的桎梏，建立较为完善的廉租住房保障体系，最根本的就是要另辟蹊径，为廉租房建设找到一个稳定持续、回报率可接受的融资渠道，REITs无疑有潜力成为一条有效路径。 当前，我国资本市场和银行储蓄囤积了大量富裕的资金，面对的却是屈指可数的投资渠道，诸如保险、社保资金等在内的机构投资者和居民的强烈投资需求无法得以完全满足。某种程度上政府给予了廉租房REITs财政增信，其信用等级和风险程度在一般投资产品和国债之间，相较而言风险较小，却能带来较为稳定的收益。加之廉租房REITs具有的社会保障性特点，将成为社保资金、保险资金等进行投资和保值增值的优选渠道。 从国外REITs市场操作实践来看，其创设的初衷固然更多的是享受税收优惠，但无可否认其稳定、持续的投资回报、良好的成长性也具有巨大吸引力。单从理论上分析，REITs似乎更应当偏好高收益的商业和工业地产项目，但市场实践中公寓从来都是REITs的投资重点之一，最重要的原因其实很简单: REITs按要求每年不得低于90%的收益红利分配比例，能给投资者带来稳定的回报。从收益与风险成正比来分析，商业地产项目高收益高回报的同时却也蕴藏着巨大的风险，投资者需要将精力更多地放在对投资区域的经济发展、租赁市场的需求变化、物业运行维护等纷繁复杂的事情上去。比较来说，公寓（廉租房）回报率固然不及商业地产项目，但凭借庞大的市场群体、政府的财政支持能够实现其最大的竞争优势，即获取稳定租金收益，这也正是REITs的主要特征之一。 二、REITs产品解决廉租房建设的 思路与框架 （一）廉租房REITs产品设计思路 1. 收益定价。鉴于廉租房租金的收益水平较传统的商业、工业地产项目偏低，稳定持续的租金收入是廉租房项目的特点，根据项目收益与投资风险成正比的原则，建议将廉租房REITs产品设计为类似国债的品种，一方面收益率较银行同期存款利率更高，另一方面低于商业物业REITs产品，具体预期收益率可根据资本市场实际收益率水平确定。相关统计显示，目前我国绝大部分大中型城市的物业租金年化收益率大概在5%到8%之间，考虑到廉租房REITs税费优惠因素，其收益率水平定在3%至5%这个区间较为现实可行，对投资者而言具有一定的吸引力。 2. 出资模式。根据我国《基金法》的相关规定，廉租房REITs发起人可以由下列两类机构担任:一是代表政府出资的机构，如房管局的下属机构或公积金管理中心等，二是市场化主体诸如房地产开发企业、商业保险公司、专业投资基金等。当有政府背景的机构参与REITs组建时，可以用其所属存量的物业作价入股，形成类似国外的UPREIT形式（“伞形伙伴REIT”），通过物业作价入股可以有效缓解政府出资带来的资金压力，也利于在最短时间内达到一定规模满足上市融资的要求，另外可通过增加吸收新的股东，壮大资产规模，从而有效弥补REITs内部资本的不足。 3. 资金募集方式。在资金募集形式上采用公募即上市发行的方式较妥。公开上市项目运作透明度高，有利于吸引大量长期稳定的投资资金以满足廉租房建设需求。廉租房REITs的投资收益需要依靠长期持有收取稳定租金来实现，这一点与现有的证券投资基金运行有本质区别，对基金的估价不可能随时进行，因此，建议廉租房REITs的营运方式采取半封闭式，在规定的存续期内对投资者转让赎回股份进行限制，但在其成立一段时间以后，应根据市场具体情况设立增发和赎回机制，以便进一步壮大资产规模，选择优质物业。 4. 组织形态。海外发达市场如美国等相关法律法规和配套措施以