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农地非农化过程中土地增值原因及其分配方式探究[摘要]农地非农化过程中土地价值产生数倍甚至数十倍的增值，土地的巨大增值部分如何分配关系土地相关各方的利益。目前征地补偿无法体现农地的真实价值，失地农民权益受损现象严重。农地转非所产生的土地增值应在失地农民、国家和在耕农民间进行合理分配，兼顾各方利益，实现均衡发展。 [关键词]农地非农化；土地增值；征地补偿 [中图分类号]F301.2[文献标识码] B [文章编号] 1002-2880（2011）11- 农地非农化是指通过政府征收农村集体土地，使土地的所有制性质发生改变，由农村集体所有制转为国家所有制；同时土地的用途也发生改变，由农业用地转为建设用地。任何国家或社会在发展进程中，都经历了农地非农化过程，通过农地非农化为社会经济发展提供土地和资金。我国经济三十多年的快速发展，也依赖于农地非农化。 一、农地非农化的原因分析 农地非农化是任何国家在发展过程中都必然经历的过程，农地非农化过程伴随着城市化水平的提升和社会经济的增长。 （一）城市经济的发展 任何国家要提高城市化水平，必然要发展城市经济。城市经济的发展，需要对城市原有的经济布局和经济结构进行调整和升级。随着经济结构的调整和升级，城市良好的经济发展环境吸引了大量资金投资，大量投资使土地需求上升；同时原有的工业企业面临环境压力需要向外迁移，城市向外扩张的压力大，对城市近郊土地需求增加，城市郊区的农村集体土地转为国有土地。城市经济的发展，土地价值上升，城市中心地区寸土寸金。城市中心区域土地价值的上涨，导致土地使用转向效益高的商业用地，原有居民只能向城市周围迁移，城市面积不断扩容。同时城市的发展对基础设施的建设提出更高的要求，城市基础设施的大量建设，城市功能的不断完善，都需要占用大量土地。 （二）城市人口的增长 经济的发展和技术的进步，提高了农业的劳动生产率，大量的农民从土地中解放出来，成为农村的富余劳动力，农民的隐性失业率上升。农村大批富余劳动力需要向城市转移，他们纷纷离开家乡土地到城市寻找就业机会。城市经济的发展为大量外来人口提供了就业机会，同时这些外来人口的劳动又促进了城市经济的繁荣。随着农村人口不断向城市迁移，城市人口不断在增加。城市要为外来人口提供居住条件，而外来人口由于从事的职业收入水平低于城市居民收入，他们只能把家暂时安置在城市周围。城市人口的增长，需要大量的土地来吸收和安置新增的城市人口。同时老城区的改造、城市环境的改善、人均居住面积的增加等，必然导致城市面积的扩张，加剧了城市周边农地的非农化速度，城市周边大量的农地转为城市土地。 二、农地非农化过程中土地增值原因分析 农地转为建设用地，土地价值增加几倍到数十倍。国内不少学者都对土地价值增值的原因进行了分析，章植（1934）认为，影响土地需求和土地供给的因素都能导致地价的涨落。张德粹（1979）认为对地价发生影响的诸因素可分为三大类：土地本身所具备的自然条件、土地所处的经济和社会环境以及一般的经济情况。周诚（2003）认为，土地增值主要有三个来源：一是供求性增值，二是用途性增值，三是投资性增值。综合国内学者的研究，本文认为农地非农化过程中土地增值原因如下： （一）农地非农化使土地的用途发生改变 城市经济发展水平远远高于农村，工业生产效率也高于农业生产效率，市地的边际收益高于农地的边际收益。农地被政府征收后转为国有建设用地，其用途发生根本改变，从农业用地转为城市用地，土地价值也发生相应的变化。土地的使用价值决定土地价值，商业和工业用地使用价值高于农业用地使用价值是由于商业和工业用地的土地边际产出高于农业用地的边际产出。由于农地转非，土地用途的改变使土地使用价值上升，产生土地增值。 （二）城市发展对土地需求的增加 土地的需求与经济发展成正向关系，随着社会经济的发展，居民生活水平的提高，城市对土地的需求增加。由于土地的数量固定，主要在市地和农地之间分配，随着社会经济发展，城市化进程对土地的扩张需求，人口增长对土地的居住需求，这些都导致土地需求的上升。而土地数量的固定，决定了土地供给增涨的有限性，西方经济学土地价格取决于土地的需求，土地需求增加土地价格上涨。土地供求之间的矛盾，推动了土地价格的上涨。 （三）经济发展推动土地价值上升 随着经济的发展，单位土地面积的产出不断上升，提高了土地的使用价值。土地的使用价值决定土地的价值，使用价值的上涨必然导致土地价值上升。同时，经济发展使城市土地越来越稀缺，城市土地价值的上涨，增加了企业的经营成本和居民的居住成本。企业开始向城市周边转移，居民也向周边转移，对城市周边土地的需求上升，也带动了城市周边土地价值的上升。 三、土地增值收益分配理