2010年2月包头东粮广场营销策略方案(住宅).ppt

市场环境分析 竞争态势分析 项目价值提炼 项目定价收益 客户分析与利益对接 主题概念演绎与表现 营销推广策略与执行 提纲 总体营销策略 多维推广策略 整体营销节奏 阶段推广策略 营销费用及分配 * * 整体营销节奏 阶段推广策略 第一阶段 形象诉求、客户积累期 诉求主题一：生活？是什么！？ 诉求目的：将问题丢入市场，引发市 场思考，吸引受众观注度 诉求主题二：生活≠生下来+活下去 诉求目的：引导市场思考方向 诉求主题三：生活不止是生活 诉求目的：回答市场疑问，引出项目定位——自然+现代+品质+极及+乐观+幸福······=新生活主义=东粮尚城 * 整体营销节奏 营销条件 进入春季，包头市场逐步回暖，进入房市销售旺季，前期为项目造势，树立项目良好市场形象。 营销目的 强化东粮尚城形象的成熟生活优势，突出东河板块成熟生活社区的板块优势。 积累客户，提升现场对客户的体验打击力,过滤留存意向客户。 营销主题 九合.东粮尚城，新生活主义社区 2010盛会 / 东河旁/ 东粮尚城/ 新生活主义社区 营销推广 DM 单派发（以站北路，工业路、环城路、南门外大街、公园路等在群密集区为主要派发地点） 灯杆期（主要以工业路为主，覆盖项目周边人流较多街道） 短信 销售道具 品牌楼书(以九合品牌为中心，九合会与东粮广场为主题，介绍九合品牌魅力及东粮广场项目总体信息，着手建设九合品牌形象，提升项目品牌价值）。 DM单（5万份） 灯杆旗（300组） 短信稿 第一阶段：形象诉求期客户积累 关键词:九合、东粮尚城 时间段：2010年3月-2010年4月 灯杆旗位置 DM单派发范围 短信稿： 九合.东粮广场，2010盛会，东河旁，4-6层低密度新生活主义社区，5月开盘，多层，均享有最低折扣。前所未有的实惠，买到就升值抢购热线：888888 * 整体营销节奏 阶段推广策略 东河/成熟/生活/新境界/ 东粮尚城/新生活主义 第二阶段 开盘强销期 诉求主题一：东河成熟居住社区 诉求目的：转移市场视角，提升版块形象 诉求主题二：新住宅、新品质、新生活 诉求目的：从概念上提升项目形象 诉求主题三：东粮尚城——新生活主义 诉求目的：概念化项目形象，突出项目，诉求精神内涵 * 营销条件 抓住包头区域营销进入旺季的契机，果断推出市场，去化项目产品，强化品牌形象， 营销目的 高调开盘，九合品牌强化，快速去化项目产品 营销主题 九合会会员招募活动（项目定金收取） 九合.东粮广场项目奠基启动仪式 城市新生活主义样板社区 营销推广 以 DM单+户外 +小众活动+ 电视+短信 + 网络 为辅 5月-前期销售中心的体验。其后-生活样板区的体验 新生活主义样板房相片展 销售道具 九合品牌+九合.东粮广场楼书 DM单、样板房意境相片 人体六感——东河新生活主义样板社区体验 (以意境设计图片为主要内容的,触觉/嗅觉/视觉/听觉/味觉),实景片拍摄完成。 第二阶段 开盘强销期 关键词:体验、九合会 时间段：2010年5月-6月 整体营销节奏 短信稿： 2010九合置业典范作品—九合东粮尚城。5月1日起，九合会限时vip招募会员，客户登记，限量折上折。VIP专线：888888 * 整体营销节奏 阶段推广策略 第三、四阶段 持续强销期 诉求主题一：低度度——高品质新生活主义的标准 诉求目的：结合营销概念，从规划方面体现项目优势 诉求主题二：新生活主义——我家的房子会呼吸 诉求目的：从概念上提出项目户型设计概念——南北通透 诉求主题三：自然之中，生活之尚——东粮尚城 诉求目的：强调项目绿化特色，景观特点——立体景观 高品质/低密度/ 绿色新生活住区 * 营销条件 抓住包头区域营销进入旺季的契机，快速去化项目剩余产品，强化品牌形象，商业产品闪耀入市， 营销目的 继续强化九合品牌，快速去化住宅目产品，商业产品闪耀入市 营销主题 九合.东粮尚城，新生活主义体验活动 高品质、低密度、新生活主义社区 九合.东粮广场，西北粮油集散中心 营销推广 以 DM单+户外 +小众活动+ 电视+短信 + 网络 为辅 销售道具 九合品牌+九合.东粮广场楼书 DM单 户外更换画面（商业诉求点更改） 时间段：2010年6月-7月 短信稿： 2010九合置业典范作品—九合东粮尚城。坐拥东河成熟配套，感受新生活的气息，仅剩少量余房。生活专线：888888 整体营销节奏 阶段推广策略 第五阶段 住宅收尾期 * 整体营销节奏 阶段推广策略 东河/成熟/东良尚城/别墅级花园洋房 诉求主题一：东粮尚城——东河成熟新生活主义高尚社区 诉求目的：直接诠释项目周边生活配套优势 诉求主题二：新生活主义——洋房别墅 诉求目的：强行拉升项目形象 诉求主题三：东粮尚城——