一定期限条件下商铺最优转让费的确定.PDFVIP

第３２卷 第４期 世界科技研究与发展 Ｖｏｌ．３２ Ｎｏ．４ 　 　 ２０１０年８月 ５５４－５５６页 ＷＯＲＬＤＳＣＩＴＥＣＨＲ＆Ｄ Ａｕｇ．２０１０ ｐｐ．５５４－５５６ 一定期限条件下商铺最优转让费的确定 贾岷江 （四川烹饪高等专科学校，成都６１０１００） 摘　要：如何确定商铺的最优转让费是转租人和后续承租人经常感到困难的决策。在作者建立的数学模型中，为使商铺期望收益 最大，转租人和后续承租人均应当综合考虑转让费、经营期利润和成交概率的影响。 关键词：商铺；转让费；租金；成交概率 中图分类号：ＴＱ３１６２４１　　　文献标识码：Ａ　　　 ＤｅｔｅｒｍｉｎａｔｉｏｎｏｆｔｈｅＳｈｏｐＴｒａｎｓｆｅｒＦｅｅｉｎａＣｅｒｔａｉｎＰｅｒｉｏｄ ＪＩＡＭｉｎｊｉａｎｇ （ＳｉｃｈｕａｎＨｉｇｈｅｒＩｎｓｔｉｔｕｔｅｏｆＣｕｉｓｉｎｅ，Ｃｈｅｎｇｄｕ６１００７２） Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｉｔｉｓｄｉｆｆｉｃｕｌｔｆｏｒｂｏｔｈｅｘｉｓｔｉｎｇｔｅｎａｎｔａｎｄｉｔｓｓｕｃｃｅｓｓｏｒｔｏｄｅｔｅｒｍｉｎｅｔｈｅｏｐｔｉｍａｌｓｈｏｐｔｒａｎｓｆｅｒｆｅｅ．Ｉｎｔｈｅｍａｔｈｅｍａｔｉｃｍｏｄｅｌｂｕｉｌｔｕｐ ｂｙｔｈｅａｕｔｈｏｒ，ｔｈｅｆｅｅ，ｏｐｅｒａｔｉｎｇｐｒｏｆｉｔａｎｄｔｒａｎｓａｃｔｉｏｎｐｒｏｂａｂｉｌｉｔｙｓｈｏｕｌｄｂｅａｌｌｔａｋｅｎｉｎｔｏａｃｃｏｕｎｔｂｙｂｏｔｈｔｈｅｅｘｉｓｔｉｎｇｔｅｎａｎｔａｎｄｓｕｃｃｅｓｓｏｒｆｏｒ ｔｈｅｏｐｔｉｍａｌｅｘｐｅｃｔｅｄｒｅｖｅｎｕｅ． Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｓｈｏｐ；ｔｒａｎｓｆｅｒｆｅｅ；ｒｅｎｔ；ｔｒａｎｓａｃｔｉｏｎｐｒｏｂａｂｉｌｉｔｙ 资获得该商铺。从现有文献来看，除了对转租行为的法律制 １　引言 ［２，３］ 度研究外 ，极少有文献涉及最优转让费的决策研究。本 在房地产市场上，投资者购买商铺的目的要么是供自己 文的研究目的就是要确定转租人和后续承租人在某一时间 使用，要么出租赚取租金。在后一情况下，投资者为出租人， 段各自怎样确定其最优转让费。 支付租金使用商铺者为承租人。承租人出于投机或经营转 向的考虑，可以经过商铺所有人（出租人）的同意将商铺转租 ２　转租交易双方的收益目标函数 给第二承租人（又称为“后续承租人”、“次承租人”），成为转 从实际情况来看，许多转租人并不完全清楚商业房地产 租人。后续承租人经转租人和商铺所有人同意，也可能成为 租赁市场的需求情况，为了能够赚取更多的转让费，在离租 转租人。此时，转租人也成为出租人。在租赁期间内，商铺 赁到期日较长的时间段内，开始可能要求较高的转让费。如 所有人向转租人收取租金 Ｒ１，转租人除了向第二承租人收 果没有后续承租人认可该转让费，随着时间的后延，转租人 取同样的租金外，还要多收一笔费用（通常称为“转让费”， 只能逐渐降低转让费，直到有后续承租人认可该转让费时， 或“转租费”），或者转租人单位期间内向后续承租人收取租 转租才可能成功。否则，商铺租赁到期后转租人将得不到转 金Ｒ２，并且Ｒ２＞Ｒ１（Ｒ２与Ｒ１的差额就是每期的转让费，实 让费，或只好继续租赁该商