房地产住宅项目投资分析.docxVIP

房地产项目投资分析? ?问：如何进行房地产项目的大环境分析？答：房地产项目的大环境分析应在国家、地区、城市、街区的层次上进行，包括如下内容：政治、法律、经济、文化教育、自然条件、城市规划、基础设施等方面。在投资环境分析的情况下应对房地产市场状况进行分析，包括房地产的供求关系、当地土地出让情况、商品房的销售价格和销售情况、竞争物业的发展状况等。问：房地产项目投资的操作流程是怎样的？答：1、投资项目的寻找；2、投资项目精选；3、可行性研究分析；4、在项目可行的情况下组织投标或者谈判签订合同获得项目使用权或收购、租赁项目；5、对新获得项目进行建设或对收购的项目进行重新包装；6、按原先可行性研究分析中制订的计划进行销售或者出租以获取利润。问：房地产项目可行性研究分析报告如何编制？答：房地产项目可行性研究分析报告的编制应包括如下的内容：1、总论：包括项目背景、项目概况等；2、房地产调查与预测：包括房地产投资环境的调查与预测和房地产市场状况的调查与预测。1）房地产投资环境的调查与预测：应在国家、区域、城市、区位的层次上进行。主要包括：政治、法律、经济、文化教育、自然条件、城市规划、基础设施等方面，对已经发生的或将要发生的重大事件或政策对地产项目的影响，要进行充分的了解和估计。2）房地产市场状况的调查与预测：应在房地产投资环境调查与预测的基础上进行，主要内容包括：供求状况；地产项目的销售价格、租金和经营收入；地产项目开发和经营的成本、费用、税金的种类及其支付的标准和时间等。3、房地产项目策划：这一项主要针对新开发项目。4、房地产项目总投资包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资是指在开发期内地产项目开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地出让费用或土地和建筑物租赁费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。5、房地产项目收入估算与资金筹措：在项目策划方案的基础上，制订切实可行的出售、出租、自营等计划。6、房地产开发项目财务评价：是在市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析。应编制的基本财务报表主要有：现金流量表、资金来源与运用表、损益表和资产负债表。在进行房地产项目财务评价中分为静态评价指标和动态评价指标。（1）静态评价指标是指投资项目在不考虑资金的时间价值的情况下来考察项目盈利能力的一种指标，常见的静态分析指标主要有利润率、静态投资回收期等。1利润率=2静态投资回收期的表达式为：??式中：pp为静态投资回收期；CI，CO分别为现金流入量和现金流出量；t为时期。具体计算公式为：??式中：K=累计净现金流量开始出现正值的年份-1；当年就是第K+1年。（2）动态评价指标考虑了资金的时间价值，能够更科学、更全面地反映投资项目的经济活动状况，因此在房地产项目投资分析中，其应用较为普遍。1现值：是指未来某时期收到或付出的某一金额的现在的价值。把未来金额折算成现值的过程称为折现（或贴现），折现中所使用的利率称为折现率（或贴现率）。现值的计算公式为:??PVn为第n个时间周期金额的现在值；PV为将来金额的现在值；FVn为将来值；称为现值系数，可用（P/F，i，n）表示，这样上式可以写成：PVn=FVn×（P/F，i，n）。2终值：是指按本金计算的每期利息在本期末加入本金，并在以后各期内再计算利息，期末所得的本利和。复利终值的计算公式为：FVn=PV×(1+i)n其中PV是本金，FVn是终值。为方便计算，将公式中的(1+i)n称为复利终值系数。通常用（F/P，i，n）表示。这样上式可以写成：F=PV×（F/P，i，n）。3年金现值：是各期期末所发生的等额款项复利现值的总和。其计算公式为：PVAn为年金现值；A为每期期末发生的等额款项；为期末年金现值系数，可用（P/A，i，n）表示，这样上式可以写成：P=A×（P/A，i，n）。4年金终值：是指各期期末所发生的等额款项复利终值的总和。其计算公式为：为年金复利终值；A指按期支付（收入）的等额款项；为年金终值系数，可用（F/A，i，n）表示，这样上式可以写成： =A×（F/A，i，n）。5净现值：财务净现值是指将项目寿命期内的净现金流量，用一个设定的折现率逐期折现的现值的代数和。计算公式为：式中：NPV为项目在起始时间点的财务净现值；CI，CO分别为现金流入量和现金流出量；t为时期，ic为折现率，可以选用行业基准收益率；I代表初始投资额。财务净现值指标表示用现金流入现值补偿现金流出现值后的余额。用财务净现