危旧房改造增值评估———实物期权方法.PDFVIP

２０１５０７１７００１４ ０９虞晓芬 　 栏目名称 危旧房改造增值评估———实物期权方法 虞晓芬　 张利花　 范建双 (浙江工业大学经贸管理学院ꎬ杭州３１００２３) 摘要:为了加大住房保障ꎬ中央政府高度重视棚户区改造ꎬ全国各地面对繁重的改造任务ꎬ普遍 面临的难题是资金短缺ꎬ影响项目推进ꎮ 本文采用实物期权方法对危旧房改造后的增值部分进 行评估ꎬ构造了更符合市场变化情况的三叉树图实物期权定价模型ꎬ并以杭州市旧房改造项目 为例ꎬ进行了实证研究ꎮ 提出棚户区改造要变传统“拆、建”为主的模式为“建改并重”的有机更 新模式ꎬ对改造期权价值大于零的项目应鼓励被改造小区的住户承担一部分改造费用ꎬ这不但 有利于加快改善居民居住条件ꎬ而且体现了社会公平ꎮ 关键词:危旧房改造ꎻ资产增值ꎻ实物期权ꎻ三叉树图 引　 言 改革开放特别是进入２１世纪以来ꎬ我国政府通过大力推进住房商品化和加大住房保障ꎬ有效地改善了居 民居住条件ꎬ解决了居民住房绝对贫困问题:一是居住水平极大提高ꎮ «中国统计年鉴»数据表明ꎬ１９８６年我 国城市居民人均住房使用面积８８平方米ꎬ１９９８年人均使用面积为 １３６平方米ꎬ２０１２年底我国城镇人均住 房建筑面积达到３２９平方米ꎬ按建筑面积是使用面积 １４倍常用比例折算ꎬ相当于人均使用面积２３５平方 米ꎬ分别是１９９８年、１９８６年的１７３倍和２６７倍ꎮ 一些地区居民人均住房建筑面积已超过联合国居住质量调 查高收入国家１９９６年人均住房建筑面积３５０平方米的水平ꎮ 二是住房自有化率大幅提升ꎮ 第六次人口普 [１] 查数据表明:全国城镇居民自有住房率为７４８６％ ꎬ已高于发达国家平均水平ꎬ而上世纪９０年代房改之前ꎬ 中国居民拥有自己房子比例很低ꎮ 三是居住品质大幅度改善ꎮ 成套房比例大幅度提高ꎬ住宅产品类型越来越 丰富ꎬ小区绿化环境越来越好ꎬ公共配套设施越来越完善ꎬ物业服务得以普及ꎮ 但是ꎬ住房消费的两极分化巨 大ꎬ部分居民住房仍处于相对贫困状态ꎬ居住过于拥挤、住房功能不完整ꎬ或者基础设施、配套设施不全ꎮ 例 如:第六次人口普查数据显示ꎬ城镇居民家庭人均住房面积在８平方米以下的占９４２％ꎬ人均住房面积在 １９ 平方米以下的占３１８４％ꎬ仍有３６４６％左右的家庭居住在非成套房中ꎬ即没有单独的卫生间或厨房ꎬ其中住 房内无厨房的家庭占１５３４％ꎬ住房内无厕所的家庭占２７５３％ꎮ 根据住建部提供的数据ꎬ２０１２年底ꎬ城镇住 房中不同时拥有厨房和卫生间的住房有５０００万套ꎻ城镇人均住房面积１６平方米以下的超过４８００万户ꎬ许多 家庭住房条件离２０２０年全面建成小康社会还有很大距离ꎬ如果按照户均３人计算ꎬ上述非成套住房和人均住 房面积１６平方米家庭涉及１４４－１５０亿人口ꎮ 这些家庭中的大多数难以依靠自己的力量改善住房条件ꎮ 因 － － 收稿日期:２０１５ ０１ １３ 基金项目:国家自然科学基金项目ꎻ教育部哲学社会科学研究重大攻关项目(１３ＪＺＤ００９)ꎻ国家自然科学基金青年项 目ꎮ 作者简介:虞晓芬ꎬ浙江工业大学经贸管理学院教授ꎬ博士生导师ꎬ博士ꎻ张利花(通讯作者)ꎬ浙江工业大学经贸管理学院讲师ꎬ 博士ꎻ范建双ꎬ浙江工业大学经贸管理学院副教授ꎬ博士ꎮ 　 ＭＡＮＡＧＥＭＥＮＴ ＲＥＶＩＥＷ　 Ｖｏｌ.２７　 Ｎｏ.０９(２０１５)　　　 ９５ MANAGEMENT REVIEW Vol.25 No.02（20 13 ） ２０１５０７１７００１４ ０９虞晓芬 　 栏目名称 此ꎬ近年来ꎬ中央政府高度重视棚户