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住宅产业化:发展、需求、挑战、效益摘要：本文主要探讨了住宅产业化的几个重要话题，如住宅产业化的发展、需求、挑战、效益。 关键词：住宅产业化，发展，挑战 1、引言 近几年，地产行业频繁提到产业化这个概念，究竟何为住宅产业化，为什么行业开始关注产业化，首先了解几个概念：工厂化：主要结构构件、部品在工厂里进行生产；工业化：发挥工厂生产的优势，对住宅生产全过程（采购、设计、生产、物流、施工、售后）实施质量管理系统，进行合理化生产。产业化：全行业、产业链的现代化； 2、目前住宅行业的发展现状 2、1行业效率 劳动生产率：2010年统计我国整个产业的人均竣工面积28平方米，仅为美国和日本的1/4和1/5; 建造效率：建造一栋18栋的住宅，国内需要13～14个月，投入大量的人力、水泥、砂石、钢筋等材料，交付大多为毛坯房；而以日本为例的发达国家机械化施工率高，大量采用预制件，从建造伊始到精装修交付，仅需9～10个月。 2、2工程质量 整体质量水平低，消费者投诉率高。房屋渗漏、墙体开裂、门窗质量问题、管道爆裂等层出不穷，技术落后，机械化程度低，工具化程度差，无标准化、流程化作业。质量受制于气候变化、工人素质、场地情况等诸多不可控因素。质量的均一性差，缺乏稳态的质量控制。 2、3能耗、污染 建筑行业错方式增长，能耗严重，对于水、电、钢材、水泥、木材等等耗损极大，同时施工垃圾、扬尘、噪音、装修二次污染等问题突出。 2、4劳动力问题 目前面临的不仅仅是劳动力紧缺，而且目前从业人员的特点表现为临时性、业余性，具备实际生产、操作经验的职业技术工人越来越匮乏，导致管理及培训的难度极大，加大了劳动力的需求缺口，及质量的不稳定性。 2、5技术问题 传统的生产技术、施工技术及材料技术使得工序质量无法稳定、工效难以提升，新材料、新技术考虑欠缺。 由此可见，目前的建筑行业发展已经面临着一些天花板似的问题且无法突破，历史证明，改革的背后势必隐藏着一个发展的瓶颈，这就是为什么建筑行业需要进行一些颠覆性的变化，而产业化道路恰好为此提供了一条出路。 3、住宅产业化及其发展 3、1住宅产业化 是指用工业化生产的方式来建造住宅，是机械化程度不高和粗放式生产的生产方式升级换代的必然要求，以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。简单的理解，住宅产业化就是要像造汽车一样去造房子，把房子的标准化组件提前在工厂的流水线上制作出来，然后在施工现场像搭积木一样组装起来。而这套流程的上下游产业包含设计、制造、组装等就构成了一个产业链，开发商的职能就是整合并掌控这个产业链。 3、2发展住宅产业化的现实意义 如今的房地产市场缺少的就是大多数都买得起的好房子，所以住宅实现产业化的目标就是使大规模造房成为可能。同时在提升品质的同时大幅降低开发成本，在合理的利润空间内满足更多普通老百姓的住房需求，这对于任何一个开发商来说都将是一个美好的愿景，相较之下，传统方式建造住房的模式弊端日益突出，企业生存及发展空间都将受到威胁。所以立足长远发展的规模企业间已经开始了一场产业化进程的竞赛。 中国的住宅市场目前尚处于粗放式、高能耗的发展阶段，劳动密集、产能低效，随着城市化进程的快速推进，发展空间必将更大，同时，也会日渐成熟。同时，房地产开发由拿地、建设、交付、物业服务一条龙的商业运营模式正在发生改变，行业分工更加精细，房地产行业商业理性更加凸显，房屋作为商品的质量、价格等因素将成为企业竞争的关键因素，而整合产业链将成为企业的核心竞争力。 因此，可持续发展的优秀开发企业的未来一定是建立在对产品品质、效率和成本等要素的良好把控基础上，住宅的产业化之路则是实现这些追求的最好途径。在08年经济危机直至如今国家对地产的持续严控以前，房地产市场俨然一个取款机，国企、私企、自然人趋之若鹜，疯狂开发，买房人也以投资者的心态激情入市，对于价格、质量等因素无暇顾及。当一个行业太容易赚钱的时候，如果不及时调整，那它离灾难就不远了。在当时谈住宅产业化一定不会有听众，如今潮水退去，幻想破灭，监管机制的完善促进了市场的理性回归，当认识到靠机会增长的可能经越来越小时，市场开始探索诸如产业化道路的发展方向。 3、3实现住宅产业化过程中的挑战 要实现产业化确实存在很多具体的困难。首先，目前缺乏现成的标准、缺乏技术力量、缺少配套企业、缺少产业工人等，先行的开发企业只得从零开始，研发数据、培训工人、整合产业链，从设计、预制构件生产、施工、监理、验收、维护等均要在市场资源及能力不足的情况下推进，势必导致成本高、效率低，这也需要政策层面予以全行业的引导和支持，形成规模效应，提升各环节的技术力量及产出能力，而且考虑到构件的运输半