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设施设备维护保养计划 及巡查操作标准培训 主讲人：刘勇 南京盈嘉物业管理有限公司 品质部 为了公司设施设备日常维护、维修绩效作业有章可循，以维持设施设备正常运行，降低故障率，提高使用率，我们将通过严格的管理和采取相应的措施来保障小区供水、供电、通风、排污、电梯、消防、监控等系统安全、正常的运行，延长其使用寿命。主要措施分为四个部分： 一、电梯维护保养计划及巡查操作标准 1、电梯的管理及养护 ◎电梯机房除电梯维修人员、消防人员外，任何人不能进入，机房内的设备非电梯维修人员不得操作。 ◎运行中电梯突然出现故障，值班人员应尽可能地先救援出被困人士，并通知电梯维修人员进行检修，如救援不成，值班人员应安慰乘客，尽快通知电梯维修人员前来救助。 ◎电梯人数过多时，应分批搭乘，以免超载发生危险。 ◎切勿让幼儿单独搭乘或进入电梯，以免发生危险。 ◎发生火警时，切勿搭乘电梯，因电梯可能随时在半途停顿，将人困在电梯内，被困者可能会因浓烟而窒息，甚至危及生命。 ◎发现有水渗入电梯或电梯槽底部有积水，应立即停止使用，以免触电，并设法将电梯升高至较为安全的地方。保洁员在清洗走廊和楼梯时，勿让水流入电梯内，以免损坏电梯设备。 ◎电梯维修人员应每天检查电梯机房是否有足够的通风，温度是否过高，气窗玻璃是否完整，机房门必须上锁。 ◎电梯内的求救警铃、电风扇必须保持工作状态，以免突发紧急事件时因无法求救而导致窒息。 ◎因维修、保养而正常停用任何电梯时，应在小区的公告栏内张贴通知。 2、计划及巡查操作标准　 1、消防设备的运行及养护 ◎小区内所有消防通道指示牌必须保持良好的状态，停电后仍正常工作。 ◎小区内所有消防设备应每月测试一次，如发现故障应立即维修并做好记录。 ◎任何消防设备均安装在机房内，应每星期检查一次。 ◎消防报警系统每月测试一次、消防泵每半月启动一次，如有故障应立即维修并做好记录。 ◎消防水泵应保持良好的状态，阀门无人为误开，保证消防水箱的水位处于正常。 ◎具备消防保养证明书。 ◎每年应有一次消防演练。 2、计划及巡查操作标准 三、供电设备维护保养计划及巡查操作标准 1、供电设施的运行管理及养护： ◎确保供电设施（设备）保持良好的技术状态，保证小区内业主的安全用电需要。 ◎工程维修人员负责供电设备的操作、监控记录及异常报告。 ◎工程部主管（领班）负责供电设备综合管理及上述工作的检查监督。 ◎客户服务中心负责向有关业主通知停电情况并做好解释工作。 ◎供电系统发生故障，工程人员应及时报告主管（领班），必要时报供电局进行抢修等联络工作，确保设备的性能。 2、计划及巡查操作标准 五、智能化维护保养计划及巡查操作标准 1、智能化运行管理及养护 中控室值班人员负责监控闭路监视系统主机，工程技术人员负责对该系统实施维修保养。 闭路电视监控系统应由经过专业训练的人员负责使用、管理和维护，无关人员不得随意触动。 值班人员应熟悉闭路监视系统所拍摄的画面及各路段路口等实地目标的对应和编排。 设备投入正常使用后，为确保运行正常，工程技术人员必须严格按《闭路监视系统保养项目计划表》进行检查。 每日检查：闭路监视系统控制主机各项功能是否正常，有无设备异常，将检查结果填写在《闭路电视监控系统设施每日保养记录表》中。 每月对电缆、接线盒、设备作直观检查，清理尘埃。 每季对室内部分电缆、接头、清理尘埃，检查信号传输质量，并将结果填写在《闭路电视监控系统设备保养记录表》中。 闭路电视监控系统设备出现故障后，首先应分清故障类型、部位，并及时排除，一时排除不了的故障，应立即通知公司品质部，属保修范围内的，立即通知保修单位修理、保养，以便尽快修复投入正常工作，并记录在案。 确保中控室设备（消防报警系统、保安闭路电视监控系统、红外线围墙可视对讲电话系统）处于良好状态，保证业户的生命和财产安全。 中控室值班人员负责中控室设备的清洁、操作、监控、记录； 工程维修人员负责中控室设备的维修保养，确保中控室设备运行正常。 工程部主管（领班）负责中控室设备的综合管理以及对上述工作的检查监督，并对维修保养工作进行指导，检查监督及委托修理的联系工作。 中控室值班人员负责中控室机电设备的操作，确保消防报警设备、保安闭路电视监控系统操作的安全性和准确性。 谢