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房地产企业土地增值税与利润的计算技巧 利润是计算企业所得税的计税基础，其计算公式为：房地产企业利润＝房地产企业销售收入－销售成本－销售税金及附加－管理费用－销售费用－财务费用。这里，所说的销售税金及附加，包括营业税、印花税、城建税、教育费附加、土地增值税及其他视同税金处理的地方政府规定的按销售收入或面积计算的各种费用，目前，这些销售税金及附加，主要由地方税务局管理征收的，除土地增值税外，其他税费是按销售收入或销售面积计算，国税机关工作人员可确定，唯独土地增值额变化大，不确定因素多，难倒了多数国税工作人员。可见，土地增值税成了国税工作人员开展房地产企业所得税结算最大的难点。 二、土地增值税 根据《土地增值税暂行条例》及实施细则的规定，土地增值税是企业所得税税前扣除项目之一，他的计算方法，既跟销售收入有一定的联系，又跟开发成本和土地出让金有密切的关系。其计算公式：土地增值税＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数 增值额＝销售收入－扣除项目金额 扣除项目金额＝取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本金额＋房地产开发费用＋转让房地产有关的税金＋其他扣除项目。 增值率＝增值额÷扣除项目金额＝（销售收入－扣除项目金额）÷扣除项目金额＝销售收入÷扣除项目金额－1。 土地增值税率是由土地增值率来确定的，而不像企业所得税一样的实行简单的比例税率。土地增值税率和速算扣除系数随土地增值率变化而变化，如下表。 从上述公式可以知道，确定土地增值税的关键是确定扣除项目及金额。 三、扣除项目 确定销售收入对国税机关工作人员来说，应该是不难的事。在销售收入确定的情况下，确定土地增值额的关键所在，就是弄清楚扣除项目及金额。扣除项目现根据《土地增值税暂行条例》及实施细则和《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）的规定，有以下五类组成： ㈠取得土地使用权所支付的金额 是指房地产企业为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。 这相当于工业企业的原材料，投入生产时，转入生产成本。 ㈡开发土地和新建房及配套设施的成本又称房地产开发成本 房地产开发企业开发产品成木包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用。 ⒈土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。今年，国税函〔2010〕220号第六条规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第一款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，就抵减本项目拆迁补偿费。 ⒉前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、三通一平等支出。 ⒊建筑安装工程费包括企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。 ⒋基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 ⒌公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 ⒍开发间接费用是指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 房地产开发成本相当于工业企业的制造费用，定期转入生产成本。他与原材料（土地）生产加工完成后，由生产成本科目转为库存商品科目。销售后，结转销售成本时由库存商品科目转为主营业务成本科目。 ㈢开发土地和新建房及配套设施的费用（又称房地产开发费用） 房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用、财务费用。根据新会计制度的规定，与房地产开发项目有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于操作，尤其是财务费用中利息支出扣除，作了较为详细的规定。利息支出是指为房地产开发而借人资金所发生的借款费用。虽然，房地产开发费用包括管理费用、销售费用、财务费用，但计算扣除项目时，仅确定一项财务费用就可以。这三项费用按国税函〔2010〕220号第三条规定来确定：⒈财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用（是指管理费用、销售费用），在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本金额”之和的5%以内计算扣除。 ⒉凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”