2011土地增值税(上).pptVIP

转让税金（续2） 2、不包括土地使用税 按照会计准则的相关规定，存货和无形资产的入账价值，一般只考虑购买环节的相关支出。后续环节发生的相关支出，除符合资本化条件外，应当计入当期会计损益（管理费用）。因此，房地产开发企业在取得土地时发生的土地价款、出让金以及契税，应当作为土地的初始计量入账价值；持有环节发生的场地平整费用，应当予以资本化调整的入账价值；计算缴纳的土地使用税，应当计入管理费用科目，直接在当年会计损益申报扣除。 * 西安张辉 sw029@189.cn 利息支出审核 2009国税发91号土地增值税清算管理规程 第二十七条 审核利息支出时应当重点关注： （一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。 （二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。 （三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。 西安张辉 sw029@189.cn * 利息扣除（金融机构） 2010国税函220号关于土地增值税清算有关问题的通知 （一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。 注：此方法下非金融机构借款不得扣除　 西安张辉 sw029@189.cn * 利息扣除（金融，续） 翻译：金融机构的借款利息全额扣除，但金融机构以外的借款利息不允许扣除，财务费用科目中的其他金额，包括担保费、抵押费、手续费等，与管理费用、销售费用一起，在土地和开发成本（不含利息）金额之和的5%以内申报扣除。 * 西安张辉 sw029@189.cn 金融机构 金融机构，既包括银行业金融机构，如商业银行、城市信用合作社、农村信用合作社以及政策性银行，也包括非银行的金融机构，如金融资产管理公司、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司等。 * 西安张辉 sw029@189.cn 利息扣除（非金融） （二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。 　全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。 注：此方法下金融机构和非金融机构的利息与其他开发费用合并计算 西安张辉 sw029@189.cn * 利息扣除（非金融，续） 翻译：不区分金融机构还是非金融机构，不区分财务费用的具体内容，发生的所有财务费用（含资本化利息）与管理费用、销售费用一起，在土地和开发成本（不含利息）金额之和的10%以内申报扣除。 * 西安张辉 sw029@189.cn 利息扣除（选择） 房地产(实例）\土地增值税利息扣除 （三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。 （四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 注：会计和企业所得税口径的开发成本包括资本化利息，但土地增值税不包括 西安张辉 sw029@189.cn * 利息的分摊 2009国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法 第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配：(三)借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。 仅适用于单独计算利息支出的方法一（金融机构利息） * 西安张辉 sw029@189.cn 期间费用的分摊 房地产开发企业发生的期间费用，如果只涉及一个土地增值税清算对象，不涉及分摊，但如果涉及两个及以上的清算对象，必须按照一定的比例进行分摊。 1、如果某项期间费用是专为某个清算对象单独发生的，不需要进行分摊； 2、如果另一清算对象尚未开工，一般不参与期间费用的分摊。 * 西安张辉 sw029@189.cn 期间费用的分摊（续） 3、如果不同的清算对象都已经完工，应当按照实际发生的土地成本和开发成本之和比例进行分摊； 4、如果不同的清算对象完工进度不一致，应当按照达到土地增值清算时点的实际发生的土地成本和开发成本之和比例进行分摊。 * 西安张辉 sw029@189.cn 扣除原则 一、有效凭证原则 二、实际发生原则 三、相关性原则 四、合理性原则 五、一贯性原则 * 西安张辉 sw029@189.cn 有效凭证原则 2006国税发187号关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 2009国税发91号土地增值税清算管理规程