旧城改造中的房源安置和货币补偿的平衡关系分析-经济论文.PDFVIP

中国月期刊咨询网 旧城改造中的房源安置和货币补偿的平衡关系分析- 经济论文 副标题#e# 旧城改造中的房源安置和货币补偿的平衡关系分析 董晨鹏 镇江市城市建设投资公司 摘要：如何科学合理地调整好房源和资金的供求配比关系？通过对当地的政策规定、市场宏观的走向、经济平衡的模 式、存量房市场的发育程度、企业的风险和投资组合等五个方面因素的把握，在旧城改造项目中，房源安置的比重超 过货币补偿的比重才算是相对科学和合理的。如果有可能，项目主体应该尽最大可能地选择房源安置，而且，其比例 越大越好。 关键词：旧城改造；补偿安置；资金平衡；市场风险 国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产 权调换”，除特别条款规定的以外，“被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。”因此，是选择产权调换还是选择货币补偿 ，其主动权事实上是掌握在被拆迁人的手中的。这就带来了一个风险性的问题：旧城改造的项目主体究竟应该如何配 备动迁房源和补偿的资金量才算是经济和合理的？ 对动迁居民而言，最理想的状况是项目实施单位按照调查和估算，百分之百地准备好安置房源和百分之百地准备好补 偿资金。也就是说，一个理想的旧城改造项目主体，一开始就需要具备200%的拆迁资金实力。果真如此，其资金压 力和市场风险将不是一般普通的项目主体所能承受的。事实上，这种情况在实际运作中确实是发生过的。2009年一季 度，我们在承担沪宁城际轻轨建设项目时，虽然已经安排好了安置房源用地，并已投入大量资金开始建设，但由于制 定拆迁安置补偿细则时考虑得并不很周密，导致拆迁补偿价格高于周边一般商品房价格，结果，近乎100%的动迁居 民纷纷追求货币补偿，签约1200户时竟需货币补偿现金流出近4亿元，一度造成数百拆迁户签约后竟无钱可拿，不断 冲击拆迁现场指挥部的尴尬局面。当然，也有在资金使用上非常成功的范例。同样是在2009年的一季度，我们在对镇 江老城区双井路棚户区进行改造时，由于优惠政策的倾向性非常明显，因此，90%的动迁户都选择了安置房，签约15 00户（不含非居）时，拆迁过程中实际发生的现金流量很小，不到5000万元，实现了资金使用效率的最优化目标。 那么，如何科学合理地调整好这种房源和资金的供求配比关系呢？根据我个人对拆迁安置工作的实践和理解，觉得主 要应该把握好五个方面的关系：当地的政策规定、市场宏观的走向、经济平衡的模式、存量房市场的发育程度、企业 的风险和投资组合。 一、在平衡房源安置和货币补偿时，首先要考虑当地政府的相关规定比例 所有的地方政府都要求拆迁人办理房屋拆迁许可前，应委托房地产估价机构编制拆迁房屋补偿安置资金概算，并报相 应的房屋拆迁主管部门审核后，按资金概算核定额预存入金融机构。如果拆迁人对被拆迁人进行现房安置的，应委托 房地产估价机构评估所提供现房的市场价格，并报相应房屋拆迁主管部门审核后，可按现房价格核定额核减房屋拆迁 补偿安置资金预存额。这就是说，一个旧城改造的项目主体，在正式启动拆迁之前，它就应该具备100%的拆迁安置 的资金实力。因此，反过来讲，在资金的时间价值相等的前提下，如果实际使用的资金量恰好与概算核定额相等或相 当，那么，其效率就应该是最优的。但实际上，由于对房源安置和货币补偿的关系难以平衡，实际使用的资金量是远 远超过概算核定额的，即使作静态计算，有的项目甚至也超过了170%。 对房源安置和货币补偿的比例要求，各地标准并不统一。刚性比较强的上海市2005年后要求旧城更新的重大项目，其 动迁房源和拆迁资金的配比为70%和30%，对安置房源的要求可谓相当严格。但也有很多中小城市对动迁房源的配置 并没有太具体的标准，比较倾向于货币补偿，只是要求拆迁补偿安置资金按照拆迁范围内被拆迁住宅、非住宅房屋的 建筑面积和同类地段住宅、非住宅商品房平均价格的70%确定。拆迁工作启动后，如果补偿安置资金不足以补偿实际 安置的，拆迁人应及时将不足部分存入指定银行账户。当然，所有的地方政府都规定，搬迁补助费、临时安置补助费 、停产停业损失补助费等费用是不计入拆迁补偿安置资金范围的。因此，只要现金充足，即使不配备安置房源，也能 启动在此类城市的旧城改造项目。 二、房地产市场的宏观发展趋势，将决定着房源安置和货币补偿的主次关系 房源安置和货币补偿究竟以何为主，要根据房地产市场的发展变化来确定。决定房价的需求有两种，一种是主动需求 ，一种是被动需求。主动需求主要来自于居民生活水准提高后对居住条件的主动改善，被动需求则主要来自于城市建 设项目的拆迁和旧