城市土地利用效率研究框架.docVIP

一 城市土地利用效率的定义 城市土地利用效率,作为城市土地利用效果的综合反映和评价的核心标,由两个相互联系的层次构成:宏观层次上土地配置的结构效率和微观层次上土地使用的边际效率，城市土地利用的结构效率用以衡量某一城市或某一特定区域土地配置的综合优化水平，土地结构效率的高低主要取决于城市土地配置的合理程度，城市基础设施的发展水平以及城市建设总体容量的控制标准，近年来正日渐走入社会各界研究人员的视野，曹建海认为判断城市土地配置效率应包括三个标准:土地是否被分配给利润最大化的使用方向；是否能够增加有赖于土地利用的生活乐趣；是否可以保持土地资源的永续利用。因为城市土地利用的最佳效益不仅决定于土地的经济产出与利润,还取决于城市各项建设用地的合理安排及城市经济，社会与环境效益的相互协调，推进城市土地的高效利用其本质就是为人的发展创造可持续的环境,在充分考虑经济效率的基础上更应体现以人为本,以人为中心的原则,体现经济与社会发展相协调,人类生活水平提高与环境发展的相持续。因此,借鉴以上学者的定义和阐述,本文所讨论的城市土地利用效率是一个综合性概念,包括宏观和微观两个层次,宏观上城市土地利用效率主要指城市发展的经济效益，社会效益和环境效益三大方面的配置情况,微观上指城市土地的结构效率,衡量城市建设用地的土地价值实现程度,城市建设用地利用和合理度。 三 城市土地利用类型 按照地域分（前方字母为代码） R 居住用地、公共服务设施用地、道路用地、绿地指居住小区、居住街坊、居住和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地。分为一、二、三、四类居住用地 C 公共设施用地行政办公用地、商业金融业用地、文化娱乐用地、体育用地、医疗卫生用地、教育科研设计用地、文物古迹用地、其他公共设施用地指居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计的机构设施用地，不包括居住用地中的公关服务设施用地 M 工业用地 一类工业用地、二类工业用地、三类工业用地指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地，包括专用的铁路、码头和道路等用地。不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其他用地类 W 仓储用地 普通仓库用地、危险品仓库用地、堆场用地指仓储业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施用地 T 对外交通用地铁路用地、公路用地、管道运输用地、港口用地、机场用地指铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地 S 道路广场用地道路用地、广场用地、社会停车场库用地指市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地 U 市政公用设施用地供应设施用地、交通设施用地、邮电设施用地、环境卫生设施用地、施工与维修设施用地、殡葬设施用地、其他市政公用设施用地指市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括建筑物、构筑物、及管道维修设施等用地 G 绿地 公共绿地、生产防护绿地 指市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地 D 特殊用地 军事用地、外事用地、保安用地 指特殊性质的用地 E 水域和其他用地水域、耕地、原地、林地、牧地、草地、村镇建设用地指除以上九大类城市建设用地之外的用地 四 衡量城市土地利用效率的一般指标 衡量城市土地利用效率的一般指标取决于土地的用途和容量。土地利用效率一般可以用人口密度、容积率和土地产出率三类指标来衡量。人口密度,是指一定时间一定区域范围内(如国家、市镇等)单位土地面积上居住的人口数量,一般地,人口密度常用人平方公里或人公顷等表示;容积率又称楼板面积率、建筑面积密度,是指地块上的总建筑面积与地块面积之比,容积率的大小,决定了土地开发收益率的高低,反映了土地使用的经济效益;土地产出率,是指一定时间一定区域范围内(如国家、市镇等),单位土地面积上生产的物品和服务的价值总量,一般地,土地产出率常用GDP 平方公里表示。通过该指标可以定量地表达出某一区域内单位土地上的经济密度。 五 城市土地利用影响因素分析 影响我国城市土地利用效率的因素分析由规划部门负责立项,城市规划部门负责选址,土地管理部门负责供地，这种需求决定供给的机制,导致了土地供应总量控制难以实施，在这种体制下,作为控制建设用地的重要手段，土地利用总体规划和用地计划指标,形同虚设,也就影响了我国土地利用效率的提高和土地利用结构的合理化，土地管理部门对于地方政府的土地违法行为缺乏应有的制约和监督，由于各级土地管理是实行块为主的领导体制,土地管理部门受同级党委政府领导,并对同级人民政府负责,上下级土地管理部门之间只存在业务指导关系，在这种情况下,土地管理部门只能使同级政府的办事机构和同级政府意志的执行者,不可能对地方政府的土地违法行为的发生形成制约，从而也导致地方政府利用国家所有权的残缺，主要具体影响因素如下： 城市规划对城市土地利用效率的影