包头青山区丰产2号街坊项目定位及战略发展报告2011-162页.ppt

第一章 城市价值解析 内蒙古自治区第一大城市 西部交通枢纽地位 第一章 城市价值解析 第一章 城市价值解析 第一章 城市价值解析 各版块典型案例研究 昆南板块——华发新城 建筑类型：高层?超高层?宅为19栋18至28层的住宅，商业地块为商业建筑面积30507.4平米 物业地址：包头市昆区阿尔丁大街与黄河大街交汇处西北角 （包钢一中北门对面） 开 发 商：包头华发股份开盘时间：2010年9月30日 区域所属： 昆都仑区 (稀土大厦西) 装　　修： 精装 工程进度： 结构封顶 交房日期： 2012.10.1-2013.6.1 建筑面积： 55万㎡ 占地面积： 16.8万㎡ 绿 化 率： 40% 物业公司： 珠海华发物业管理服务有限公司 容 积 率： 2.97 15、22路 物 业 费： 2元/平米·月 车库车位： 地下停车位：2815个，1:1.1车位配比。 其他备注： 约4万平米大型购物中心；高尚社交运动会所，汇聚室内恒温泳池等尊享 空间； 项目启示 商业配套：30000平社区购物中心、5000平沿街商业，在缺少商圈辐射区域，实现商业自我完善同时最大化项目利润增值。 项目分析：无商圈竞争下，创建新的商业中心，但本项目不具备条件 私家汽车保有量飞速增长的包头，未来高端群体对于车位的需求必将更加突出。对于社区人车分流的必要性也是未来社区管理的重点。 借鉴点：全地下停车系统。 项目启示 低碳住宅： 随着全球社会对于气候、环境的关注，低碳概念已经走进人们的生活。低碳经济也成为全球讨论的新话题。对于新兴的低碳住宅，现在已经成为市场的新秀，未来的市场竞争中低碳住宅将成为一种趋势，也将成为衡量居住质量的标准。 体验式营销： 对于体验式营销的运用，是房地产项目一直沿用并且很受用的模式。创造最直观的体验氛围，是直接传达项目信息、品质的最好手段。 超高层入市： 城市挖潜改造项目，多数受到地块局限性阻碍，包头市场25-33层的高层建筑已经进入市场，并展现出市场的高度认可。拔高建筑高度，提升容积率。最大化实现绿化覆盖率。是项目提品质，提高利润空间的战略选择。 青山板块——保利花园 细化市场研究 商圈发展阶段研究思路图 商业价值分析 从商业走向来看，自东向西递减、自南向北递减、自外向内递减。如图所示 项目周边商业现状分析 项目为典型的自发型社区商业 自发型社区商业是在无法满足居民日常生活需要的情况下形成的，显著特点是没有比较科学的规划和定位，分布零乱，业态重复性强。这也是包头市大部分社区商业的现状。 项目周边没有形成完全围合的社区商业仅文化路、先锋道存在少数商业网点。 主要业态为小超市、餐饮、美发、菜市场等 项目外围为典型的边缘商业业态：汽车维修、护理用品店、便利店、餐饮等。 自发型的社区商业商业空间的局限性导致商业结构不完整，随着需求增加，新的业态可以得到补充。 产品价值定位的原则 项目定位 ——都市中心高尚生活社区 总平建议 主要影响因素： 地块规模小 无丰富景观资源 临界建筑形象差 四面临街，展示面较宽 从主要影响来看，综合考虑有以下建议： ◇保证社区品质、满足容积率，应尽量拔高项目高度，预留较多的地块，打造精细化景观； ◇结合住宅、商业定位的前提下，根据道路的分布，合理布局商业、住宅，形成主题特色，而景观则贯穿整个社区，使其融会贯通； ◇项目景观体现整体性及组团景观规划，突出中央景观概念。项目入口景观应体现大气和特色，形成项目的核心景观展示区 ◇会所和配套设施可以考虑在规划道路附近，区域昭示性强，可首先开发作为样板展示及作为销售中心使用。 建筑风格规划建议 Art-deco建筑风格 户型配比建议 根据客群定位以及市场竞争产品户型分析，本案户型针对中高端客群定位，满足改善型舒 适需求为导向，包头人口以小家庭为主，对于宽敞舒适的2-3居室是市场高度认可户型， 适当配置4室以上满足大家庭、高端客群需求。 从利于销售角度，控制总价，降低置业门槛，以及避免高层滞销，户型以中等户型为主 力，大户型为特色。 户型设计上结合本地居住习惯，大胆创新，少量规划跃层、错层产品吸引市场眼球，增加 飘窗、入户花园、空中花园等产品附加值； 中小户型以两梯三户、两梯四户为主，中央景观住宅以大户型为主，规划为一梯两户 增加高附加值——高科低碳住宅 六大系统实现低碳节能住宅： 1、超厚外墙保温系统 ： 外墙聚氨酯保温材料 2、架空楼板隔层系统：20公分的龙骨架空和保温陶粒组成，防止楼层间 的噪音传递，同时防止冰冷建筑的热传导，起