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房地产、经济增长及宏观经济政策摘 要：近年来房价上涨成为社会关注的热点，房价在中国不同区域差异很大。房地产对社会发展而言存在财富累积效应，能促进经济增长，但房地产市场一旦出现非理性行为，则会产生房地产泡沫甚至引发金融风险。土地财政、收入分配的两极分化、供需双方的价格预期以及国内金融支持和国外资金流入，是导致我国房地产扩张过快的主要因素；同时，中央政府的经济政策对房价的调控效果受到地方政府、开发商、银行等利益集团的制约。因此，对房地产市场的调控应找到一个合适的均衡点，不能引发短期的经济衰退，更不能膨胀泡沫。从长期来看，不能把房地产作为一个支柱产业来发展，应积极发展新兴产业和培植新的支柱产业；同时，要加快税收体制改革和收入分配体制改革。 关键词：房地产市场；经济增长效应；财富效应；泡沫效应；房地产调控政策；土地财政；两极分化；收入分配体制改革；房价预期 中图分类号：F193.30；F20 文献标志码：A 文章编号：1674—8131（2012）05—0024—10 房价上涨已成为全社会关注的热点。1998—2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元，而到了2004年，每平方米的房价比上年暴涨了352元。到2005年，房价上涨太快成为“两会”最热门的话题之一；“两会”之后，政府实施了一系列针对房价的调控政策，房价上涨趋势有所收敛。但2005年下半年又现报复性上涨。以北京为例，2005年1—7月份，商品房均价同比上涨了21.9%。2006年年初，房价继续一路飞涨，政府调控未能如愿抑制房价上涨。2006年10月，北京以10.7%的涨幅领先全国，自2005年7月以来，北京房价连续上涨15个月（时寒冰，2011）。调控政策一个比一个严厉，但房价以挑战宏观政策利剑的气势一路高歌猛进。2007年年底，因次贷危机的影响，房价开始步入调整。但楼市的低迷迫使政府出台扶持措施，2008年10月及以后这些措施陆续出台。2009年春节后，楼市回暖，量价齐升。2009年年底，一些城市则出现了“恐慌性抢购”，政府又不得不调控房价。2009年12月14日，国务院为“遏制部分城市房价过快上涨的势头”拉开了抑制性政策的大幕，从刺激消费又全面转向抑制房价。然而，2010年的楼市，继续保持上升势头，北京等一线城市的房价，很快进入3万元时代。4月1日，国务院又公布新政策，决定对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴费证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 中国房价一路上涨，涨幅居全球房市排行榜首，全球十大最热的房市前三名为中国内地、中国香港和以色列。据莱坊收集全球各国2006年至2011年的最高房价平均涨幅显示，平均房价增长最快者集中在亚洲，中国内地以110.9%的涨幅居第一（北京和上海），中国香港以93.7%次之，新加坡50.5%排第四，中国台湾30.1%居第六，马来西亚28.5%排第九（新华网，2012）。 贺文华：房地产、经济增长与宏观经济政策二、我国房地产的发展现状 1.房屋建筑面积快速增加 施工面积从1990年的3.792亿平方米增加到2010年的70.802亿平方米，是1990年的18.7倍；1996年施工面积突破了10亿平方米，达12.909亿平方米，然后快速增加，2002年达21.561亿平方米，而后每两年上一个台阶，2004年达31.099亿平方米，2006年达41.015亿平方米，2008年达53.052亿平方米，2009年为58.859亿平方米，2010年超过了70亿平方米，并有加速上升的趋势。而每年的房屋建筑竣工面积从1990年的1.955亿平方米增加到2010年的27.745亿平方米（图1）。 数据来源：中国统计年鉴2011 3.房屋工程建筑总产值稳步增加 房屋工程建筑在整个建筑业中起着十分重要的作用，房屋工程建筑总产值从2003年的14 316.85亿元增加到2010年的56 117.76亿元，增长了291.97%（图2）；房屋工程建筑总产值占整个建筑业总产值的比重一直在60%左右，2003年为62.0%，2005年为59.45%，2006年为60.15%，2007年为60.07%，2008年为59.19%，2009为57.69%，2010年为58.44%。房屋工程建筑的发展又带动建筑安装业、建筑装饰业的发展以及其他相关行业的发展。 2.地区建筑业企业利润总额差异巨大 中国建筑企业的利润总额存在明显的东高西低现象，反映出房地产利润在地区间的巨大差异。2005—2010年，建筑企业获得的利润集中在东部地区，主要集中在上海、江苏、浙江、山东、广东和北京；中部地区集中于湖南、湖北、河南；西部地区则集中于四川、重庆