第二章房地产物权法.ppt

第二章 房地产物权法论 第一节、概述 一、房地产物权的概念 1、直接支配性 权利人可以随时独立地依自己的意思与行为支配特定物，不需要征得他人的同意。 抵押权人可以向人民法院诉讼，申请直接拍卖该房屋，以实现优先受偿。 2、排他性 除了国家可以依法干预外，任何主体都承担不干涉的义务。 3、享受物的利益性 物的全面利益 用益物权方面的利益 担保物权方面的利益 二、房地产物权和债权的联系和区别 物权是债权产生的前提， 债权是物权变动的途径 具体来说： 1、权利性质不同：物权是对物的支配权，债权是对人的请求权。 2、义务主体不同：物权是绝对权、对世权；债权是相对权，对人权。 3、权利的客体不同：物权客体是一般的物，债权客体是给付行为 二、房地产物权和债权的联系和区别 4、权利的效力不同：物权具有独占性，债权具有相容性。物权优于债权。 5、权利设定方式不同：物权的设定必须对外公示，如不动产变动必须采取登记的方式。而债权有时需要保密。 6、在保护方法上的不同： 物权人具有请求他人返还原物、排除妨碍、恢复原状的权利。 债权人只能令债务人承担违约责任，以使债权人得到赔偿。 三、房地产物权法的概念和特征 1、房地产物权法是强行法。债权法是任意法 问题：怎样区分强行法和任意法？ 2、房地产物权法具有公共性。 3、房地产物权法是固有法 NOTE: 继受法是与固有法相对应的概念，继受法即主要参照、吸收和借鉴国外先进立法而制定本国法。 4、是实体法，同时兼含程序法 四、房地产物权的基本原理 （一）、一物一权主义 何为一物？何为一权 一个物上只可以设定一个所有权，还可以设定内容上不相冲突的两个或以上的其他物权。 举例： 物权的客体的特点： 1、有体物 2、客体必须是单一物 3、必须是独立物。 4、必须是特定物 四、房地产物权的基本原理 （二）、法定主义 物权的种类和内容只能由法律规定 查一下物权法 （三）物权效力的优先主义 排他效力 优先效力 追及效力 物上请求权 物权效力 四、房地产物权的基本原理 优先效力的三大具体表现： 后成立的物权让先成立的物权发生效力 他物权优先于所有权 看一个案例： 3、物权优于债权 四、房地产物权的基本原理 （四）公示、公信原则 1、公示原则： 物权变动时必须向社会公开 公示方法：对于动产，转移占有即交付 对于不动产，以登记为准。 登记对抗要件主义： 未经登记不得对抗善意第三人。 公式：债权合意=物权变动生效 登记=对抗第三人效力 登记成立要件主义： 公式：债权合意+登记=物权变动生效（包括物权变动时对抗第三人的效力） 2、公信原则 物权的存在以登记或占有为外观表征，而赋予法律上的效力，即使外观表征与真实的权利状况不符，但对信赖外观表征并从事物权交易的善意第三人，应加以保护并承认其法律效力。 两层含义：1、物权登记具有公信力 2、善意第三人受到法律保护。 乙只能向甲提起损害赔偿请求权，若错误登记是由登记机关造成的，则乙可以请求国家赔偿。 第三人受公信力保护应满足的条件： 1、登记错误不能从登记簿中发现。 2、第三人应为善意 3、应基于法律行为 4、应按物权登记的公示方式转让物权。 五、物权行为理论 1、物权变动： 包括物权的取得、变更和消灭 物权取得包括原始取得和继受取得 原始取得：必须是所有权，如拾得无主物 继受取得：基于他人既存的权利，如买卖、赠与等 物权消灭：包括绝对消灭和相对消灭。 物权变动的原因： 法律行为：如物权的转让 事实行为：如农村宅基地上的房屋建设。 公法上的行政行为：如国家征收、法院的判决。 2、物权行为 构成要件：成立要件：物权意思表示和公示登记或交付 生效要件：处分权 特征：物权行为是处分行为，债权行为是负担行为。 物权行为的核心是物权合意 处分行为中意思表示指向标的是既有权利 负担行为中意思表示指向标的是负担人自身的行为。 物权行为的三大原则 1、物权区分原则：原因行为和结果行为 2、物权行为的抽象原则，又称无因性原则。 原因行为的无效，不能导致物的履行行为的当然无效 3、形式主义原则 以不动产买卖为例： 若签了合同，仅成立了债权行为，买方只获得了债权。 双方进行了不动产登记，买方才获得了物权，成为不动产的所有人。 第二节、房地产所有权 特点：土地和房屋各自成立所有权