第3节 土地使用权出让管理-张翔.ppt

土地使用权出让管理;问题思考：;主要内容;土地使用权：是指单位或者个人依法或依约定,对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。土地使用权的取得有两种法定方式：出让和划拨。 土地划拨：是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。 土地出让：是指土地所有权人（国家）将土地一定年限（住宅70年，商业旅游娱乐40年，其他50年）的使用权有偿转移给集体或个人。俗称土地一级市场。 土地转让：是指土地使用权人将土地剩余年限的使用权转给其他集体或个人。俗称土地二级市场。 ; 土地划拨用地主要是国家机关、军事、城市基础设施和公益事业、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施等用地，无偿取得是其主要特征；出让用地是当前最普遍的取得土地使用权的方式，其主要特征是土地使用者应向国家支付土地使用权出让金，并通过合同方式进行管理。 两者必须的前提：一宗土地（集体土地）须依法征收过后成为国有建设用地才行。 出让的弊端：出让方式中的拍卖、挂牌以价高者得的单纯形式，那么造成的就是有些土地价格抬高，虚高。最明白就是房地产业的地王现象。 划拨的弊端：把一些好的地块无偿划拨给了一些机关、企业，等到机关、企业搬迁、破产，需要处置土地时候，资产都流失了！;土地出让要注意的几点： 1、《国有土地使用证》年限届满前一年申请续期，未续期的注销政府无偿收回，包括无偿收回地上建筑物、其他附着物的所有权，出让合同中必须拆除的技术设备、非通用建筑物等由受让人（土地使用权人）按时拆除。 2、政府有权根据社会公众利益的需要有偿收回土地使用权。 3、受让人违背出让合同，情节严重的可由土地管理部门无偿收回土地的使用权。 4、因不可抗力或意外事故的发生致使合同无法履行的（如土地灭失），可以请求变更或解除土地使用权出让合同。;协议出让：是指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表??有意受让人进行谈判和切磋，协商出让土地使用的有关事宜的一种出让方式。主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非盈利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目。“协商好者得”;二、土地使用权出让的方式;三、土地使用权出让程序;;四、土地使用权出让的监督;1、国有土地使用权出让的用地指标管理 除旧城改造和已开发的建设用地外，出让土地使用权的用地指标应纳入国家下达的地方年度建设用地计划指标，确需增加指标的，按有关规定办理。 2.编制土地使用权出让的供应计划 应在中长期土地利用计划的基础上，分析、预测市场需求发展趋势，编制相应的具有指导性的土地使用权出让计划。这是稳定地价、平抑地产市场以及有效配置土地资源的有力手段。 3.制定科学合理的土地利用规划 通过土地利用规划，合理安排各类用地，使各行各业都能协调发展，达到三个效益的统一。;（二）土地使用权出让的审批;（三）土地使用权出让的监督;