第三章节 获取土地阶段.ppt

第二节 获取土地阶段纳税处理 在《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)出台后，因均不适用暂免征收土地增值税的规定，扣除金额将容易确定。在当前的征管实务中，多数地方税务机关的要求是：受投资方企业的土地使用权成本可以计入扣除项目金额，并可作加计20％扣除的基数，但需纳税人提供支持性证明材料：出资协议、该宗地的评估报告、验资报告、出资方以该幅地出资环节已经接受土地增值税税务管理的证明等。 第三节 获取土地阶段会计处理 一、取得土地使用权确认 1．通过出让取得的土地使用权 通过出让方式取得土地使用权的入账价值通常是土地出让金加上相关税费，如果还发生了与取得该土地有关的费用，如缴纳的行政事业性规费、征地补偿费等，应一并计人土地取得成本。 2．通过转让取得的土地使用权 通过土地使用权转让取得土地使用权的成本，包括购买价款、其他行政事业性收费和其他税费等。 3．投资者投入的土地使用权 投资者投入的土地使用权，应当按照投资合同或协议约定的价值作为成本，但合同或协议约定价值不公允的除外。 4．其他方式取得的土地使用权 房地产开发企业合并取得的土地使用权的成本，应当按照《企业会计准则第20号——企业合并》确定，非货币性资产交换取得的土地使用权的成本，应当按照《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》确定，债务重组取得的土地使用权的成本，应当按照《企业会计准则第12号——债务重组》确定，政府补助取得的土地使用权的成本，应当按照《企业会计准则第16号——政府补助》确定。 第三节 获取土地阶段会计处理 二、获取土地使用权的财务处理 房地产开发企业取得的土地使用权，根据《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南的规定，通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金的，应当将其转为投资性房地产。 房地产开发企业取得土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。 取得土地使用权缴纳的相关契税、印花税及耕地占用税一般不通过“应交税费”账户，契税、耕地占用税视取得土地使用权的用途计入不同的会计账户，印花税直接进入“管理费用”核算，但有人认为取得土地使用权环节的印花税金额较大，建议计入取得土地的成本。 (一)用于土地开发的土地使用权 房地产开发企业如果取得的土地使用权用于土地开发的，应将土地使用权的取得成本计入“开发成本”中，即借记“开发成本——土地开发”账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户，所缴纳的印花税直接进入“管理费用”账户核算。 第三节 获取土地阶段会计处理 【例3—6】东方房地产公司通过投标方式取得土地使用权100亩用于开发商品性土地总价款5 000万元，单价50万元/亩，契税征收率为4％，当地政府规定的耕地占用税税额为22.5元／平方米，通过银行转账支付土地出让金及相关税费。 1．支付土地出让金时，依据财政部门开具的土地使用权出让金专用票据和银行转款手续，东方房地产公司应进行的会计处理为： 借：开发成本—土地开发—土地征用及拆迁补偿费 50 000 000 贷：银行存款 50 000 000 2．应缴纳的契税为： 5 000×4％=200(万元) 依据耕地占用税完税凭证和付款证明，东方房地产公司应进行的会计处理为： 借：开发成本—土地开发—土地征用及拆迁补偿费 2 000 000 贷：银行存款 2 000 000 第三节 获取土地阶段会计处理 3．应缴纳的耕地占用税为： 100×666.67×22.5=150(万元) 依据耕地占用税完税凭证和付款证明，东方房地产公司应进行的会计处理为： 借：开发成本——土地开发 1 500 000 贷：银行存款 1 500 000 4．签订土地使用权出让合同，应缴纳的印花税为： 5 000 ×0.5‰=2.5(万元) 缴纳印花税时，依据印花税完税凭证和付款证明，东方房地产公司应进行的会计处理为： 借：管理费用——印花税 25 000 贷：银行存款 25 000 第三节 获取土地阶段会计处理 (二)用于商品房开发的土地使用权 根据企业会计准则，房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建