基于价值变化的城乡不动产征收博弈分析研究-地域研究与开发.PDFVIP

　第３３卷　第６期 地域研究与开发 Ｖｏｌ．３３　Ｎｏ．６ 　２０１４年　１２月 ＡＲＥＡＬＲＥＳＥＡＲＣＨＡＮＤＤＥＶＥＬＯＰＭＥＮＴ Ｄｅｃ．２０１４ 基于价值变化的城乡不动产征收博弈分析研究 １ ２ １ ３ 陈龙高 ，乔小雨 ，杨小艳 ，闫　军 （１．江苏师范大学 土地资源研究所，江苏 徐州２２１１１６； ２．河南省国土资源厅 用地审批管理处，郑州４５００１６；３．邳州市规划局，江苏 邳州２２１３００） 摘要：不动产征收前后价值变化研究对于不动产征收主体博弈分析具有重要的意义，也为不动产征收补偿价 格评估提供了理论支持。主要通过城乡不动产征收前后价值变化以及被征收人利益损害的分析，探讨了不同目的 下的中国不动产征收主体博弈模型及行为选择。研究认为：（１）基于预期收益原则的不动产征收价格评估为不动产 征收补偿与征收增值收益分配提供了理论依据；（２）基于公共目的性征收分析表明被征收人的权益保护很大程度上 依赖于政府的角色定位，基于非公共目的性征收分析表明由于增值利益分配的零和博弈冲突以及政府的惯性强势 思维，对现有政策体制不可避免地带来一系列冲突；（３）基于公共目的性划分的不动产征收与国家收购两种类型有 利于区别制定不动产征收政策，从而促进土地资源的合理流动与优化配置。 关　键　词：不动产征收；价格评估；博弈分析 中图分类号：Ｆ３０１；Ｆ２９３　　　　　文献标志码：Ａ　　　　　文章编号２０１４ ? ? ? 价值的变化以及征收主体间的增值收益分配博弈是不 ０　引言 动产征收问题的核心，需要开展深入的分析和研究。 　　中国国家和集体所有的二元土地所有制决定了当 前城乡二元分割的不动产管理体制和征收模式。由于 １　不动产征收前后价值变化构成 土地所有权禁止买卖，集体土地用益物权流转受限，因 　　不动产征收包括产权的转移变化和用途的变更。 此不动产征收也充当了城乡土地资源流转与优化配置 用途的变更分为大类用途以及细分用途类型的变更。 的桥梁，即集体土地首先通过征收转换为国有土地，然 如农用地变更为建设用地属于大类用途的变更，建设用 后通过出让等形式完成土地使用权的流转行为。 地中工业、商业、住宅等用地类型的变更以及容积率等 非公共目的性的不动产征收本质上属于基于市场 的变化属于细分用途类型的变更。用途变更的驱动力 的买卖行为，但是采用征收的形式，因此出现了一系列 在于其变更后预期收益相比原有的利用方式收益增加 问题。这引起了众多学者与专家的广泛关注并开展了 了，因而产生了增值预期。对于完全基于公共目的性的 ［１－５］ ［２－４］ 不动产征收，即使被征收地块本身因为用途变更产生了 深入的研究 ，内容涉及征收的目的 、权利保障、 ［５－９］ 价值贬损甚至完全没有了直接收益，只要促进了区域整 征收程序、审批制度、补偿标准 以及征收主体的利益 博弈［１０－１２］等方面。 体福利水平的提高，依然可以认为其产生了价值增值。 尽管其他国家大多实行土地私有制，但由于土地利 例如被征收地块用途变更为绿地，该地块预期经济收益 用具有外部性特点，因此国外的相关学者也对不动产征 为零，由于其促进了周边生态环境的改善，提高了周边 收中征收决策机制［１３－１４］、征收补偿［１５－１７］以及相关的主 地块的整体质量，因而使周边地块产生价值增值。该地 ［１８－２０］ 块实质上也产生了价值增值，只是以社会总福利水平提 体