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假日润园Ⅱ期项目投资风险辨识探究摘要：随着我国国民经济持续健康的发展，房地产业也取得了快速发展,并逐步成为国民经济的支柱产业之一。然而由于房地产市场机制的不完善，以及房地产投资研究中存在的种种误区，再加上房地产本身投入高、周期长、收益大的特点，导致近年来房地产业持续出现了投资过热的迹象，甚至有些地区还出现了泡沫，给投资者带来了巨大损失。因此，针对当前房地产投资的风险过大，此项研究更具有重要的现实意义。 关键词：房地产过热项目投资风险辨识 中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号： 引言 项目投资是一项综合性、专业性与技术性极强的活动，同时也是一次高投入、高回报、高风险的投资过程。房地产的特性决定了它投资数额大、投资周期长、变现能力差，在投资过程中既有经营风险、金融风险等有形风险，也有政策变化等无形风险。然而，一个国家或地区如果不对房地产投资风险因素进行有效的控制，就会使得国民经济发展、国家宏观调控、房地产投资主体及结构、金融信贷政策以及外资管理等方面出现问题，进而形成房地产泡沫并影响到整个国民经济的稳定和发展。 目前，经济危机已经波及到了整个房地产行业，那么进行科学投资变得尤为重要。众多的宏观和微观因素使投资收益具有了很大的不确定性，而房地产开发企业与投资者若不能对项目的各种风险因素进行充分的识别、分析和评价，项目（去掉）就会面临巨大的危险。因此，下面就结合天津万科假日润园Ⅱ期项目投资，来进行风险辨识研究。 1 项目投资风险研究现状综述 国内外对风险投资项目的研究与实践都还（去掉）处于一种初步的探索阶段。在实践中，风险投资公司大都是在政府指导下成立的，政府行为在一定程度上影响了项目的评估决策。大多数投资公司基本上是站在促进科技成果转化的角度来评估项目以及进行项目投资的，不仅对其风险缺乏深入的研究，也缺乏风险管理专业人才。而且风险识别、评估及防范理论研究的滞后己严重制约了风险投资的发展，因此，探讨建立适合（去掉）中国特色的风险识别、评估及防范理论体系对确保我国风险投资项目的成功就显得尤为重要。 1.1国内房地产现状研究 当前我国房地产行业出现了投资持续超高增长、消费持续超高增长、房价持续大幅攀高或持续居高不下、房地产投资所占比重高以及房价收入比明显偏高的“五高”症状，从而得之我国房地产行业存在区域性过热现象。首先，住房消费增长过快占用了过多的消费购买力，从而抑制了其他消费需求；其次，住房消费增长的过度波动，增加了处于调整期的我国经济的不稳定性与不确定性；再次，房地产泡沫破裂将造成连锁反应，使投资者和消费者信心受到巨大冲击；最后，房地产泡沫继续膨胀可能会对金融系统或经济造成冲击。 1.2项目投资风险 所谓房地产投资风险，就是指房地产投资的实际收益与期望收益的偏差程度及其量值。房地产投资是一种特殊的投资方式，投资周期长、投资量大且投资的物体具有不可移动性与易受政策的影响等特点，都可能是形成房地产投资风险的原因。从假日润园Ⅱ期项目系统要素出发，认为风险投资项目所面临的风险因素大约有以下几种，现做简要分析： （1）房地产业的强政策性造成了很多不确定性。 房地产业是一项受政策性影响极大的产业。自从2003年4月121号文件拉响宏观经济警报，接着又在2004年3月大限提高拿地“门槛”调控，2005年3月国八条又将宏观调控提高到了政治高度，2006年4月房贷利率再次上调，接着2006年5月17日国六条又再一次拉开了房地产宏观调控的大幕。紧接着，限价房和两限房的提出以及一系列的银行放贷利率，都从拿地、融资渠道限制了房地产开发商的大量投资活动。 （2）房地产投资量大、周期长造成了很多不确定性。 房地产业因其投资量大、周期长、流动性差的特点而使房地产业承担了高风险。因为一个房地产开发项目从投资前期的拿地到投资期开发设计、开发建设、销售经营管理以及后期的物业管理，需要经历一个长期漫长的过程，而在这个过程中确实（去掉）存在很多不确定因素。 （3）房地产商和炒房者等主体造成了很多不确定性。 不管是从事房地产投资还是房地产投机，都会形成一定的风险。因为你将银行贷款或自有资金投入到了房地产行业中，这样贷、存款利率与房价就有了正比关系并且让房地产开发商或炒房者就会抓住这一商机来进行无限制性的掠夺。但当房地产业在某一时刻处于供不应求时，房地产开发商就会过分开发以及炒房者的大量投资，当资金链一断，马上就形成了房产泡沫。 2 影响项目投资战略的风险因素 风险因素是指项目的长期战略目标与内外部环境的适应性对今后项目的生存与发展的影响，主要是指在筛选和评估投资项目及市场营销过程中可能出现的风险，并由主观和客观两种原因所造成。因此，项目管理者必须从