现有保障房物业管理模式的比较与创新.docVIP

　　现有保障房物业管理模式的比较与创新 　　随着保障房建设力度的加大，建成后如何对其进行管理是一个亟待解决的难题。保障房的建设本身是民生工程，然而，如果保障房后期运营的物业管理问题得不到有效解决，老百姓的居住环境依然无法提高，还是会产生更多的民生问题，这也必然会影响到我国社会的和谐与稳定。 　　1 保障房物业管理与商品房物业管理的区别 　　保障房不同于一般的商品房，其居住对象大都属于低收入群体，由于这一特殊性，在物业管理方面，其在物业产权、物业服务对象、物业费以及物业服务的重点等方面也与商品房有很大的不同（如表 1 所示），因此不能以商品房的物业管理模式来管理保障性住房。 　　2 南京市保障房物业管理存在的问题 　　为了弄清当前保障房小区物业管理存在的问题，我们对南京市现有的保障房小区进行了实地调研，通过分析，南京市保障房物业管理存在以下问题。这些问题的存在，严重影响了被保障群体的生活质量和保障房的良性运营。 　　2.1 物业管理费用偏低、收缴困难 　　保障性住房的居住对象主要是低收入家庭，为切实起到缓解低收入人群的经济压力，物业管理费一直是由政府定价或执行政府指导价，其标准普遍不高。以南京市为例，多层公寓的收费标准大约在 0.20 元～ 0.40 元/m2左右，高层、小高层公寓收费标准大约在 0.35 元～ 0.60 元 /m2左右，大大低于商品房的收费标准。保障房物业费的收缴也存在一定的困难，根据调研情况，南京市目前物业费收缴率大部分只能达到 40% ～ 50%，有些保障房小区甚至存在收缴不到物业费的情况。低廉的物业费和较低的收缴率对以劳动密集型为主的物业管理公司来说，在本来就非常微利的经营中更加举步维艰。 　　2.2 物业服务定位不合理 　　保障性住房小区居住人群的特殊性决定了其在物业服务的定位上要区别于一般的商品房小区。而有些物业公司却盲目推出一些成本大、档次高的有偿服务，没有考虑保障房小区居民的实际承受能力，而导致需求很少，盈利能力有限。有些物业公司通过减少服务项目、降低服务标准来减少开支、控制成本，使得物业服务质量降低，出现业主认为物业公司服务质量差，拒缴物业费的现实局面，形成一种恶性循环。因此，保障房小区的物业服务，不能只注重物管企业本身的经济利益，脱离大多数业主的实际需求，而应根据广大业主的实际需要，有针对性地提供合适的服务。 　　2.3 当地劳动力资源利用不充分 　　保障性住房是针对低收入人群的住房，在这一人群中有相当一部分收入不稳定或是没有收入，这也是造成物业管理费收缴难的原因之一。聘请小区低收入者管理自己的小区，一方面能大大降低物业管理公司的运营成本，另一方面能缓解小区住户的就业问题，同时增强他们的主人翁意识，给保障房的管理带来便利，可谓一举多得。而对于一些小区，物业工作人员大多从市场上招聘而来，没有充分利用本小区内的劳动力资源，这既增加了物业管理成本，又不利于管理。 　　2.4 环境卫生管理困难 　　保障房小区居民多，受教育程度和个人素质也是参差不齐，有些住户公共意识淡薄，不注重保护公共环境卫生，给整个小区的环境卫生工作带来很大困扰。环境卫生工作本来是物业的份内事，但往往受限于人手不足或是资金不足，不能及时做好该方面的工作，导致这个问题成为顽疾，严重影响了保障房小区的居住环境和整体形象。 　　2.5 停车管理难度大 　　虽然很多小区建有地下停车库，但是由于离居住场所太远，居民不愿意停。有些小区居民为了图方便就习惯性地把车辆随意停放，造成整个小区车辆管理困难。有些住户把车辆随意停放在小区内的干道上，影响大家的出行，也容易引起邻里间的争执，破坏和睦的氛围，还容易引发交通事故，造成不必要的麻烦。 　　针对以上情况，有必要对保障房的物业管理进行全方位的研究和探讨，摸索出可持续的保障房物业管理模式。 　　3 现有保障房物业管理模式的比较分析 　　通过对现有保障房小区物业管理模式进行分析，当前我国的保障房物业管理主要有两种类型：（1）政府直接管理模式；（2）市场化管理模式。 　　3.1 政府管理模式 　　政府直接管理是当前我国最普遍的一种保障房物业管理模式，通常大多物业管理公司是由保障房所在街道成立，由他们提供物业管理服务。 　　这种模式在确保社会稳定方面有一定的优势。（1）政府的控制力会比较强。由于物业管理公司隶属于各个街道，因此对保障房的管理可以完全按照政府的意愿来进行。他们会把维护小区的社会稳定放在首要位置，发挥政府兜底的作用，不会出现物业公司撤走不管的现象，社会风险较小；（2）有利于小区矛盾的解决。由于物业管理公司直接对街道负责，因此一旦保障房小区出现了矛盾，物业管理公司可以通过街道联合公安、城管、司法等部门及时处理各种矛盾，确保社会稳定。但也存在一些弊端：（1）运营效率低下。该种模式会把社会效益放在首要位