煤炭资源地价格变动对山西房地产市场地影响分析.doc

煤炭资源的价格变动对山西房地产市场的影响分析 1、相关定义 1.1、房地产市场定义及特点 房地产又称不动产,在资本主义私有制下通常意义上指的是土地以及地上建 筑物,但在我国仅涵盖土地的使用权。 房地产市场是商品经济高速发展的产物,其涵盖的领域包括:土地开发,土 地使用权抵押及转让,房产的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动。房地产的发 展深远的影响着社会的其他各行各业,强劲的带动力、高关联度的特点使得其在 国民经济发展中占有了非常重要的地位。 一般情况下,房地产市场分为三类: 由政府垄断的一级房地产市场,指的是地权的出让,目前土地出让方式绝 大多数通过招拍挂有偿出让。一级市场是发展房地产二、三级市场的基础和前提。 增量房地产市场的二级市场,获得土地使用权后的房地产开发经营。 三级市场,亦称存量房地产,顾名思义为地产开发后的房地产的出售、租 赁、买卖、抵押等交易活动。 房地产市场除有一般市场共有属性外,还具有其他特殊的特点: 区域性。由于房地产具有固定性和一次性,决定了房地产市场是个区域性 的市场。因此当某地区房地产市场出现非均衡状态时,不可能进行不同地区间进 行调动。 垄断性。房地产市场信息不充分,参与者较少。另外房地产商品具有不可 替代性的功能,使得市场竞争更不充分。 供给的滞后性。房地产开发包括选址、立项、施工、验收及交付,周期较 长。当市场需求发生变动的时候,供给具有滞后性,少则一年长则数年才能重新 达到稳定平稳状态。 投机性。住房资源的稀缺、优越的财务杠杆效应、投资收益率高,使得投 机性显露无疑。 政府干预调节。土地是国家一种重要的稀缺资源,政府对房地产市场干预 调节较强烈。政府会对房地产的规划、开发、交易等进行严格的控制,从而保证 经济发展和社会稳定。当房地产市场机制不能自身调节而达到均衡时,政府就会 采取调控措施。 房地产业相比其他行业来讲,其具有一种特有的基础性和先导性的特点,因 为他带动力高的同时,产业关联度非常强,与社会、经济、文化发展甚为密切。 11 我国的社会主义市场经济在快速的稳步发展,作为第三产业的房地产日益成为了 国民经济健康、持续快递的发展的主要推动力。 1.2、房地产品牌的概念 房地产品牌是用以识别某个开发商开发的某个项目或系列项目的品名、商 标、图案、色彩、设计等,或是上述的总和,其目的是要使自己开发的项目有别 于其他竞争者。房地产开发商在进行房地产开发经营的同时,有计划、有目的地 设计、塑造,并由社会公众通过对房地产项目的品质和价值的认知而确定的标志, 是公众对房地产企业和产品的理性认识和感性认识的总和。 房地产不同于其他产品,它具有不动性、恒久性,同时社会化色彩又极浓的 产品。房地产品牌不同于普通的日常生活用品品牌,它是房地产开发商及其产品 和服务社会的认知度等各种信息综合的结果。所谓房地产品牌,就是指房地产品 牌,可以是某一个楼盘,也可以是某一个企业,同时还可以两者合二为一。在当 代中国房地产市场主要是以楼盘来塑造品牌。 1.3、房地产市场营销概念和特征 市场营销理论运用在各个行业之中,其中房地产行业对市场营销的需求和运 用,独立成为一门专业学科:房地产市场营销学。在吸收国外市场营销先进思想 的基础上,国内学者总结最新的房地产市场营销理论、观念、和方法,对房地产 电子科技大学硕士学位论文 8 市场营销概念提出了不同的定义。国内学者韩国波认为:房地产市场营销是指房 地产开发经营企业开展的创造性适应动态变化着的房地产市场的活动,以及由这 些活动综合形成的房地产产品、服务和信息从房地产开发经营者流向房地产购买 者的社会活动和管理过程[4]。 房地产市场销售的产品具有一定特性,将土地、建筑物及各种权益或者权利 的转让过程,笔者认为房地产市场营销是将房地产企业产品,通过销售渠道和各 种促销方案送达到目标市场和目标顾客,实现交易的管理过程。这样的概念中就 包括了房地产市场营销的主要因素:产品、渠道、促销、顾客,所以整个市场营 销是一个系统、动态的管理过程,一环扣一环,步骤紧凑。 房地产市场营销的特征: (1) 复杂性 房地产市场营销包括了项目选址、土地竞标、产品设计、建设、产品定价、 销售、物业管理等等系列复杂的过程,这些环节涉及的领域广,需要公司分工明 细,而且有专业技术人员。所以房地产市场营销具有一定的复杂性。 (2) 动态性 房地产市场营销过程是一个动态管理过程,从项目土地征用、设计、建设、 竣工、销售、维护等等,都是动态变化的过程,每个环节的控制都是缜密和严谨 的,需要公司的监管和控制。 (3) 差异性 房地产公司的产品针对不同区域市场和目标客户群,开发出具有差异性的产 品,针对差异化产品的市场营销方案需要创新型的营销方案和营销手段。目前我 们房地产市场营销方案层出不穷,目前就是通过差