房地产价格影响因素及其对应政策的研究.pdf

第一章房地产价格理论 第一章房地产价格理论 第一节房地产价格 一、房地产价格的概念 房地产价格是房地产经济中的一个核心问题，它关系到房地产所有权和使用 权在经济上的实现，房地产市场运行的秩序和房地产资源的优化配置。房地产价 格是房产价格和地产价格的统一，是房地产商品价值和地租资本化价格的货币表 现。 关于房地产价格的形成的概念表述不尽相同，按照劳动价值论的观点可表述 为：在房地产开发、建设、经营的过程中，所耗费的社会必要劳动形成的价值与 土地所有权价格综合的货币表现。按西方效用价格理论，房地产价格可表述为： 房地产的效用、房地产的相对稀少性及房地产的有效需求三者共同作用而产生的 对房地产经济价值的货币表现。 二、土地价值理论 房地产价格是房产价格和地产价格的统一，土地作为房地产价格的基础，因 此，在研究房地产价格之前，首先要研究土地价值相关理论。自土地使用制度改 革以来，我国土地经济理论界争论较多，分歧较大且至今尚未统一，归纳起来， 大致包括如下几种观点。 1．土地资源无价值论 土地资源无价值论者认为，土地是一种自然资源，不具有价值。按照马克思 价值理论，土地不是劳动凝结的产物，因此也不具有价值。可以认为无价值而有 价格的自然土地具有“虚假的社会价值”。“用劳动价值去说明土地价格是行不通 的。开发土地的劳动不形成土地价值，只形成土地资本或土地资金。…。 2．土地收益论 土地收益论认为，“土地价值就是通过土地转移到土地所有者手中的一部分 。杨圣明 中国城市土地使用与管理经济科学j}j版社，1994。 l 房地产价格影响因素及其对应政策研究 社会价值总量。讨论土地有无价值，就看土地是否能为其所有者带来经济利益。 影响土地价值的因素有土地垄断、土地制度、土地性状、土地用途。确定土地价 值量的方法，是土地所有者和资本所有者按一定的比例分割总剩余价值。这个比 例值的大小是由土地和资本各自的供求关系决定的。”o 3．土地效用价值论 效用价值论认为土地价值或经济价值等于实际使用价值、选择价值、存在价 值三者之和。“其中，使用价值为土地在拥有期限内预期回报经过贴现计算的现 值；选择价值为潜在收益的价值；存在价值是人们为保证其存在或不消失而愿意 支付的货币价值。”o 4．土地使用价值论 使用价值论认为，“城市土地价值总量，与形成城市土地使用价值的总劳动 量是相适应的”，但“在具体城市、具体地段、具体用途上的土地价值量的分配， 并不按该用途地块所直接包容的社会劳动分配，而是按其使用价值级差效应原则 分配的”o。 5．土地价值二元论 二元论者认为，经过人类开发的土地，“是由土地物质和土地资本两部分组 成”。。土地购成的二元性决定了土地价值的二元性。以劳动价值为尺度，土地 自然资源量是无价值的或者说它的价值是虚幻的，而土地固定资产的价值则是真 实的，这就是二元的土地价值的基本概括。 三、房地产价格的特殊性 1998年以前我国实行的是高度福利化的住房制度。高度福利化的住房制度 给国家财政造成难以承受的巨大压力，这客观上要求通过市场化的方式来逐步解 决城市居民的住房问题。我国房地产市场和房地产业就是在这种背景下应运而生 的。如果没有1998年以来的住房制度改革，没有房地产市场以及与其相适应的 房地产业的兴起和发展，我国城镇居民的住宅条件就不可能得到前所未有的大改 善，我国城镇化进程就会受到严重的阻碍，我国也不可能在如此短的时间内走出 。转引自李铃．论“土地价值”．中国土地科学，199l(4)． 。转引自潘家华，高映轸．土地资源的价值成分及其社会定价．不动产纵横，I993(4) 。转引自鲍世行城市规划新概念新方法．商务印书馆，1993，P217， 。转引自黄贤金．价值论与土地价值原理．甘肃房地产，1994(2) 2 第一章房地产价格理论 通货紧缩的阴影。 既然有房地产市场就必然有房地产价格。房地产作为整体，其价格与其他的 商品价格相比，既有相同之处，又有不同之处。相同之处在于：都是价格，用货 币的形式来表示；都有价格