房东的恶梦假租屋真盗卖.PDFVIP

撰 文／李致斐老師 學經歷／律師高考及格 、政大法研 房東的惡夢 假租屋真盜賣 日前新聞報導 ，有犯罪集團結合不肖代書與房仲業者 ，專找房東戶籍所在的空屋 ， 進行承租 ，然後再以人頭假造借款 、債權等文件控告房東 ，被蒙在鼓裡的房東 ，因根本 收不到法院的傳票 ，價值數千萬元的房屋 ，遭強制拍賣 、或被盜賣還渾然不知 。因此本 文即針對此新聞事件 ，分析當事人間法律關係 。 一個個低著頭的嫌犯被警 壹 、基本事實分析 方戴上手拷，他們專門詐騙 包租公、包租婆，利用假造 本件新聞所述之相關事實細節 ，因尚在檢調偵查 ，未曾明確 的土地所有權狀，向銀行真 貸款。 對外公開，更無判決書可供查詢事實經過，故以下先依經驗法則 ， 而房東就把戶籍設在自己 推估該犯罪集團之手法 ： 的租屋處，貸款催繳通知 ， 房東完全收不到，最後房屋 一、犯罪集團先找尋對象 ，取得房屋占有與信件往來之控制 遭法院強制拍賣或被詐騙 集團盜賣 ，屋主還未加察 透過仲介等 ，找尋設籍在出租房屋之屋主 。 覺。 新聞報導中表示目前僅大 向屋主表明欲承租房屋 ，由屋主取得所有權狀等證明 ，再與 安區即有五名屋主受害，有 屋主張簽訂租約 。 至少五間華廈，遭盜賣數千 簽訂租約時 ，亦前往公證人事務所辦理公證 ，並趁機調換權 萬元，全國被害人數有可能 高達數十人。 狀 ，取得權狀正本 。 接下來取得房屋占有 ，控制寄到該地址之相關信件 。 二 、製造假債權並經確定判決 ，強制執行屋主之房屋 偽造屋主向人頭借貸四千萬元之契約與本票 ，製造屋主積欠 人頭債權人之假債權 。人頭債權人即向屋主起訴 ，訴請返還 借款債權 ，再由法院寄送傳票予屋主 。傳票送達地址為屋主 之戶籍房屋 ，此房屋所有信件業由犯罪集團所控制 ，屋主實 際並不知悉此情事 。 法院又因屋主均未到庭 ，而為一造辯論判決 ，人頭債權人取 得確定判決名義後 ，即又對屋主所有而出租予犯罪集團之房 屋進行強制執行 ，拍賣該房屋 。拍賣程序進行中 ，法院亦寄 0 送執行通知書予屋主 ，惟仍寄到屋主之戶籍房屋 ，此房屋所 0 4 有信件業由犯罪集團所控制 ，屋主仍不知悉此情事 。 嗣後經強制執行程序 ，由第三人拍定該房屋及座落基地持分 強制執行法第98 條 ：「Ｉ 拍賣之不動產，買受人自領 （應有部分），於繳清價金後 ，即由第三人依強制執行法第 得執行法院所發給權利移 98 條規定取得該房屋所有權 ，並由法院辦理點交等相關程 轉證書之日起，取得該不動 序 ，由拍定人取得房屋之占有 。同時亦可持拍定與繳清價金 產所有權，債權人承受債務 人之不動產者亦同。Ⅱ前項 證明 ，向地政機關辦理過戶 。 不動產原有之地上權、永佃 犯罪集團之人頭債權人即前往法院領取拍賣所得之價金 。然 權、地役權、典權及租賃關